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施羅德╱兩岸房市的陣痛過後…

2012-02-13 00:00:00聯合新聞網

■陳朝燈

在中國連續二年堅持打房政策以來,從最近一些現象顯示,當地房地產泡沫正陷入加速向下的漩渦中。資金鏈能否延續與平安度過,今年2至5月之間將見真章。

根據中國官方統計,100個中、大型城市的房地產今年1月份銷售量下跌70~80%,但價格僅微幅下跌,然而近期發生的兩大現象值得警惕:一是中國最大的房地產公司—萬科剛公布其1月營收衰退39%,其他的大型房地產商則衰退超過60~70%;二是一線城市房地產指標之一的北京,現有三成以上銷售中的樓盤正降價求售,卻銷售急凍,建商資金面臨斷鏈問題。

然而中國政府不打算對這項打房政策鬆手,中國國務院總理溫家寶在今年春節過後的國務院會議上再度重申:要讓房價回歸合理。影響之下,建商紛紛透過房地產信託化方式取得資金,根據中金公司調查報告指出,今年3月份的房地產信託到期規模即已高達人民幣220億元,7到9月更是高峰期,每月到期的房地產信託均有人民幣300億元以上。

面對中國房市泡沫的陣痛期,除了香港和新加坡等財力雄厚大型國際開發商、中國國營企業及大型民營企業等,還能夠從漩渦中力爭上游外,中小型建商則較令人擔心。無論如何,即使體質強健的廠商,在銀行緊縮銀根的政策下,無可避免的必須透過發債來集資,並且願意以付出更高的利率來吸引投資人,這類具有超額利潤的債券,如今成為債券市場炙手可熱的產品。至於其他更多的中小型建商的債券,因為風險高到無法估量,反而乏人問津。

其實,中國政府也不希望因房地產泡沫化造成市場資金緊縮,進而影響整體經濟面,而是希望將資金從全民炒房運動中導正,流向實際產業的發展。

中國現今的房地產問題,導因於其在都市化過程中,把太多資源投入房地產市場,不利於中國整體經濟、產業發展,而不斷飆高的房價,更是遠遠超出一般民眾能負擔的水準,因而衍生出許多問題,唯恐步入像日本因房地產泡沫化,導致長期的經濟衰退。

中國政府對於不斷惡化的房地產現況,以及隱藏在檯面下的許許多多未爆彈,也面臨必須採取措施的關鍵時刻,加上即將更換領導階層,北京官方為了確保新政府能夠順利接班,因此,筆者預估今年2、3月間,中國極有可能再度或數度調降存款準備率,以釋出足夠資金來安定市場,幫助受到這波房地產泡沫化波及的周邊產業能夠平穩發展。

同時,這波房地產泡沫化主要壓力鍋,除了緊縮銀根外,就是限購令,其實中國政府的最終目的是抑制房價,卻不是打倒房地產業,而是希望引導到正常的發展軌道,因此,未來是否適時放寬限購令,或是對外國人購房資格與限制再放寬,將是政策鬆緊的觀察焦點。同時,中國官方也正加緊步伐,預計未來三年內將可提供1,800萬套的保障房來滿足一般民眾的購屋需求。

反觀台灣房地產市場,目前也似乎進入明顯的調整期。根據統計,2011年台北市房屋移轉棟數已創下自2003年SARS之後的新低,房地產實際成交價格也開始出現鬆動。

主因為台灣政府不僅祭出奢侈稅以抑制投機客炒作房價,並陸續在新北市板橋浮洲、林口等地區推出低價的合宜住宅,以抑制房價不斷飆漲,銀行也採取嚴審房貸等方式,來降低放款過度集中於房地產的風險,顯見未來投資台灣房地產的非首購買方更要謹慎,以免簽得了買賣合約,卻拿不到充足的房貸的窘況發生。

無論如何,作為全球的主要經濟體,中國這波房地產體質調整的陣痛期,將是影響國家資金重新分配的重要轉捩點,有了居住的正義與幸福,一旦資金能夠從盲目炒房的投機遊戲中夢醒,逐漸轉向才有利於實際的產業發展,才能真正提升國家的競爭力,這才是值得投資人期待的發展方向。

(本文由施羅德投信投資長陳朝燈口述,經濟日報記者張瀞文整理)
「本文轉載自2012年2月13日經濟日報 A4 版名家觀點專欄」

免責聲明:以上內容由各投資機構或媒體提供,純屬研究性質,僅作參考,使用者應明瞭其參考性,審慎考量本身之投資風險,使用者若依本資料投資發生損失須自行負責,聯合新聞網對資料內容錯誤、更新延誤不負任何責任。
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