施羅德╱中國房地產向下的螺旋
■陳朝燈
中國日前公告最新11月消費者物價指數（CPI）年增率為5.5%，是近五個月來新低紀錄，市場解讀這是替定向寬鬆政策鋪路，然而筆者近期前往中國參訪大陸上市公司約20個營建個案後研判，未來即使官方放寬貨幣政策，房地產業向下的螺旋仍然不容掉以輕心。
金融海嘯期間，中國祭出人民幣4兆元經濟振興方案，雖然讓GDP可以維持高成長，但也衍生房地產泡沫的後遺症，北京、深圳、上海與杭州等大型城市，房價漲幅都相當驚人。房價大漲的背後除了資金過剩外，城鎮化也是主要推力，這些年來，中國各地區紛紛啟動城鎮化工程，吸引龐大的農村人口移居到各級城市，同時為了因應移入人口增加，各城市積極在基礎建設和住房方面大興土木。
從地方政府、開發商、銀行到投機客，仍然熱中房地產開發，尤其地方政府本身的財源，估計平均有八成以上是靠土地出讓和房地產相關業務稅金來籌措，因此近一年多來雖然中央全力實行宏觀調控，但地方官員內心均十分抗拒。再者，由於地方政府大部分心力都集中在房地產建設，反而排擠掉其他應該進行的項目，這對城市中期發展將產生不利影響。
如果緊縮政策持續雷厲風行，可能導致地方政府財政崩潰，為防患未然，中國開放在浙江、廣東、上海和深圳進行債券試點。其中上海搶得頭香，已於11月中旬成功發行人民幣71億元的地方政府債，包括36億元的3年期債券，利率為3.1%，以及35億元的5年期債券，利率為3.5%，這樣的利率條件比南韓公債還要好，也舒緩上海市政府資金緊俏的壓力。
中國此時開放債券試點，明顯是感受到市場資金出現斷鏈，地方債務問題不可一拖再拖。可以確定的是，財務結構健全和產業發展多元化的地方政府所發的地方債，較能夠吸引資金的青睞，財務結構不佳和高度依賴房地產開發的省市，可能無人認購債券，這種「良幣驅逐劣幣」的現象，發生機率很高。
目前大陸房市面臨兩大風險。首先是一線城市郊區和二線城市房價出現鬆動跡象，像萬科已經在上海特定地區降價超過二成，估計今年第四季到明年上半年，將是各建商的考驗期，明年中以前很有可能會有房地產上市公司發生周轉不靈。至於三、四線城市因還在進行城鎮化，加上普遍是在地建商，受到關注不大，壓力反而較輕。
其次，房地產庫存積壓嚴重，像北京的房屋庫存去化時間高達19個月，其他大型城市約二年到二年半，內蒙的鄂爾多斯市則在八年以上。在筆者拜訪的過程中，除了二至三個少數高檔建案有人詢價外，其餘的在接待中心幾乎看不到洽詢的買方，連銀行的辦事處都沒有安排行員進駐。不過建商對銷售率自信滿滿，因為買方只要繳一點點訂金，就當作已銷售，實際銷售率並不如表面數字亮眼。
未來有三種類型建商會安然度過寒冬。第一是香港和新加坡的開發商，他們主要建案多半集中在主要地標或市中心旁邊的精華地，屬於A級地段或超A級地段，且具備集團實力，不易發生財務危機；第二是中國國營企業，他們在建案選擇上較謹慎，銀行融資管道也暢通，體質上遠遠優於地方上的小型建商；第三則是大型民營企業，由於面對很多在建工程將在年底完工，近期已迅速降價收回現金，儘管貸款渠道比以前緊俏，期望能全身而退。
中國房地產業進行調整、淘汰，已勢在必行，不過北京官方為確保明年領導階層換屆能平安度過，預期會在適當時機釋放利多，如調降銀行存款準備率，資金重新投放到市場；或適時放寬限購令條件，目前是限購兩套住房，房地產若發生危機時，可能進一步放寬限購到三、四套來創造短期需求，長期仍要看房地產是否復甦；最後則可能擴大保障房適用範圍，將部分商品房視同保障房，以快速去化庫存。這些動作都屬微調，在沒有開發商退出市場前，房地產恐怕還無法落底。
（本文由施羅德投信投資長陳朝燈口述，經濟日報記者張瀞文整理）
「本文轉載自2011年11月28日經濟日報 A4 版名家觀點專欄」
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