投資中國 專家帶路4〉不畏政策打房 市場仍供不應求

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與富達中國內需消費基金經理人 - 馬磊對談

馬磊(Raymond Ma)為復旦大學法學碩士。於1999年以研究員的身分加入富達，研究範圍涵蓋消費、電訊、銀行與保險產業，熟稔中國法令與產業趨勢，

並於2011年擔任富達中國內需消費基金經理人的職務至今。加入富達前，曾擔任上海BNP Paribas Peregrine副總裁一職，專研消費產業。

問：中國房地產第一線和第二線城市價格波動，個人觀察為何？

答：中國官方打房，除透過銀行緊縮貸款外，也透過釋放土地管制，達成打房效果，建商也順勢推遲建案，使得一、二線都市房地產供應逐漸減少，從現在到未來2年，第一和第二線城市住宅房市會比較好，一是因為供給需求改變，特別是供應面減少，二來是從城市化進程的角度來分析，愈來愈多人選擇住在第一和第二線城市居住，未來2年，第一和第二線城市房價會比較穩定。

以北京為例，每年至少新增50萬人，連西安都新增10萬人，估計在市場逐漸消化「庫存」房下，2年後將出現房產供不應求現象。但房產價格會不會出現大幅飆揚？我的看法是端視中國官方會不會採取管制價格與大幅釋放土地政策而定，如果不釋放土地擴大建房，在房產市場供不應求下，價格勢必水漲船高。

問：中國房地產價格下滑，為何你依然看好？

答：報章媒體總愛報導一些房產泡沫的消息，例如厄爾多斯是鬼城，但事實上整體中國房地產的需求較想像還要強，房價跌10-20%，但銷售增加10%，對房產業者業績是平的，目前中國在40大城市嚴格控制只有當地人、限買兩套房，若是在台北有這種行政措施，房價鐵定跌50%，但在中國40個城市平均房價只有拉回一到兩成，我對中國對房產的需求並不擔心。

問：為何不看好銀行股？

答：截至今年8月底止，投資組合中的金融類股約佔26.6%，但對比指數*的金融類股比重為36.4%，投資比重雖佔各類股之首，但大部份是保險類股與地產類股。我不看好銀行股主要有兩大原因，一是銀行的不良資產問題：從2008年到2010年，中國銀行借貸給地方政府約10兆億元，當初借貸地方政府造橋修路，是短期貸款，做為營運資金，今年做了一些調整，修訂為中長期貸款，背後意義就是要避免變成不良貸款(NPL)，若沒有重整，這些貸款就會進入還款高峰。

從銀行報表裡看出有不良貸款(NPL)增加，但這種貸款已貸出，而且資金是無法回收，因此這變成不具流動性的貸款(Non-Liquid loan,NLL)，實際上這對銀行報表有很大損害，造成流動性陷阱，這也是中國M1一直無法擴大的關鍵。地方政府借貸沒有效應、無法還錢了，事實上這是死錢了，銀行只好將貸款時間放長、攤在那裡，收點利息。

第二個原因是中國金融改革已是大勢所趨，銀行是受保護的產業、固定有3%息差，但以中國電信業在2008年改革來看，保護拿掉後，電信業者從兩家增為三家、有六家網路；人民幣與國際接軌，金融改革也是勢在必行，可預見息差保護將不見，息差會縮減，至少會滑落到2.2%和2%，若這是個趨勢，其他不變，息差減少，利潤縮減至少25%，銀行也不是沒有機會，目前股價淨值比只有1.1和1.2倍，若有機會僅是短期反彈，長期股價會下滑，因為股價淨值比是沒有保證的。

*本基金之對比指數為MSCI China Index (Net Luxembourg tax)

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中國在政策積極發展消費、人民所得增加、中產階級與新富人口激增的帶動下，勢將快速躍起成為全球第二大的內需消費市場。

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投資小叮嚀

留意中國政權交替與熱錢流入所引發通膨疑慮。投資人宜採用單筆投資與定期定額的雙主軸投資法，趁低檔之勢，積極參與未來中國內需消費商機。

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