基金特蒐/第一金全球不動產 亮眼
市場對美國今年降息的預期升溫,REITs自去年年末以來出現反彈,第一金(2892)全球不動產基金抓住反彈浪潮第一波,近半年績效達7.7%,位居不動產型基金冠軍,近三月、近一月績效各為11%與2.6%,經理人林志映透過「槓鈴式策略布局」的作法奏效。
不動產類股對利率敏感性較高,過去兩年受到市場受到聯準會(Fed)快速升息影響而經歷大幅修正,隨去年末以來,市場開始預期降息的可能性,美債殖利率下滑,扭轉年初以來一路攀高的利率走勢,激勵REITs表現回升。
林志映表示,隨著通膨周期與利率政策出現轉向,REITs自去年以來即大幅反應市場對於降息的預期,而第一金全球不動產基金抓住了這一波反彈浪潮,因而帶動基金年末以來績效而表現居前。
林志映主要透過「槓鈴式策略布局」。由於不同的REITs類別擁有不同的風險與回報特性,因此基金將會透過市場狀況變化時,來因應並調整部位,以創造報酬增長空間。
根據最新月報,第一金全球不動產基金的持股在產業分布上,以工業房地產與特種房地產占比最大,分別布建了19%與18%,多樣化房地產配置了11%,而零售業房地產與房地產經營公司也各包含了10%的水準,其他產業則包括了辦公、不動產開發、住宅、醫療保健不動產等部位。
林志映表示,看好三大類房地產,包括:一、資料中心、物流等工業房地產:隨數據需求不斷增長,資料中心的需求也會隨之增加,而電子商務在疫情之後也更加普及,再加上供應鏈的恢復等帶動,後市有望表現。
二、電塔相關的特種房地產:在通訊技術升級與相關基礎設施需求增加下,具有投資機會;三、健康照護相關的醫療保健不動產:在長照與醫療需求增加的背景下,未來也有望溫和成長。
展望後市,由於去年以來不動產相關類股已於低檔反彈了四至五成左右,而價格也已充分反映市場對於降息的預期,因此接下來的觀察重點為財報,在降息還沒那麼快實現的情況下,現階段可稍作等待,在景氣復甦確定、下半年財報確定轉佳時,相關類股有望可再起復甦行情。
林志映表示,REITs屬於收益型資產,類似於債券當中投資級債的定位,跟利率走向呈現反向連動,不過報酬大致介於股票與債券之間,有機會優於債券。
林志映提醒投資人,REITs屬於急跌緩漲的特性,因此比較不適合進行單筆投資,而是可將其納入資產配置中,達到降低風險並提高預期報酬的效果。不過,由於去年來漲幅已反應了市場對於降息的預期,因此目前情況來說,可採取定期定額適量布局。
對積極型的投資人而言,資產配置可採股60%、REITs 25%、債15%;平衡型的投資人可採股50%、REITs 20%、債30%;保守型的投資人則可採取股40%、REITs 10%、債50%的方式進行資產配置。
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