《「我是有錢人」迷思701》退休了，自己的房子卻不適合住，該如何處理才最省錢、省事？
前一陣子，因為筆者出了一本《安養信託》的書，有一位網友就寫信問道：由於父母居住在南部5樓、沒有電梯的公寓頂樓，這位網友很希望將父母接到台北，以便就近照顧。
但如此一來，南部房子就面臨了「必須處理」的局面。然而，這位網友畢業後，就一直在台北工作，至於她的哥哥，則在美國工作，大概每一、兩年，才可能回台灣一次。
由於父母年邁，哥哥又不在台灣，所以，處理南部不動產的問題，就落到這位網友的身上。只不過，由於她的工作非常忙碌，所以，房子就一直空在那邊，沒有時間處理….她想知道有沒有一些不錯的「解決方案」，可以提供給她參考？
隨著國內高齡者越來越多，類似這位網友的情形也更為普遍。對於擁有不動產的退休族來說，假設屋內設施並不適合養老，多半會選擇「把自己的房子出租」。至於出租之後的租金收入，一是可以做為退休後的生活費用，當然也可以用來支付新租不動產（具有無障礙設施空間，例如電梯）的房租。
事實上，有關於「出租」選項，除了國人過去常見的「自行出租（或委託他人包租代管）」外，假設房東想要省一點稅，或是想有額外的優惠，還可以參考「社會住宅包租代管」及「高齡者換居（包括政府版及全聯會版）」這兩種方案（其優、缺點（請見下表一）。
過往，房東比較偏向「自行出租」，主要的考量就是「繳稅」，也就是有實際租金收入的房東，如果與租客約定不得申請租金補貼，國稅局也許無從得知房東有這筆所得，而不用在每年報稅時，將租金所得列入個人綜合所得中課稅。其次，則是「不希望額外多出一筆每月委託管理費用」的考量。
儘管委託專門包租代管業者，房東還要支付額外的代管費用，但是之前在銀行信託部門任職，主推不動產信託（留房養老安養信託）業務，現為金融研訓院菁英講座講師的徐紹彬仍然建議房東：「沒人能管」的房子，還真的是委託給包租代管業者協助處理租賃事務的好。因為真有問題時，就不只是「坐一趟高鐵的費用」而已。
他再三強調，「自行出租」房東最麻煩的，更是法律方面的訴訟問題，像是房客不繳租金，並要脅房東、房客違規使用（例如在屋裡種大麻等不法行為）、毀損家具、吵到鄰居…等等，房東還要不時得跑警局、法院，配合進行相關說明。
也就是說，出租這件事情，如果碰到好房客，可以很單純，每月就只是單純收租金，什麼事情都沒有；但遇到不好的房客，尤其像現在有很多詐騙集團，專門用這些方式來要脅、情緒勒索等等諸如此類的情形，通常都是在真正租約簽訂了之後，才是「夢魘」的開始。
徐紹彬強調，如果找專業的包租代管業者，以上這些麻煩事，全都是由業者來負責，可以省掉屋主許多麻煩。他認為這才是政府，為什麼要制定《租賃專法》的重要原因。「因為一般民眾，根本沒辦法面對這些。租客怕遇到惡房東；房東也怕遇到惡房客。才需要一位專業的租賃住宅管理人員，協助雙方進行溝通及解決」，他說。
正因為房屋出租的問題可能不少，徐紹彬才會奉勸房東，千萬不要因為單純的「費率比較低」而進行選擇。他解釋，雖然從事包租代管業務的從業人員，一定要擁有專業證照，但最好還是以公司品牌及服務口碑為重。
此外，身為中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱「租服全聯會」）理事長，同時是大晟開發機構執行董事的鄭俊杰也不忘提醒，房東如果想要獲得相關補助及優惠，必須透過這些受政府委託的業者才能申請（目前可提供「社會住宅包租代管」服務的業者，主要有「縣市政府委外」版），以及「住都中心公會版」，主要是6大直轄市，可供有需要的民眾參考）。
甚至，徐紹彬還舉以上那位網友為例，假設家人都在北部，但房子在南部，可以先找在南部及台北，有提供包租代管服務的業者，在台北直接洽談服務事項細節，再由台北轉介過去南部，就可以省下許多親自來回奔波的時間及交通成本。
不過，台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長不忘再三提醒：由於目前依法（《租賃住宅市場發展及管理條例》），租賃住宅服務業者不能「次委託」，所以，能同時提供以上兩地服務的，必須是「同一家公司」才行。
此外，徐紹彬也強調，屋主就算自行找包租代管業者，也是可以申請政府的「公益出租人（請見Box 1）」或「社會住宅包租代管（請見Box 2）」的相關補助；甚至，也可以跟業者列出承租條件：所找房客，就是要符合「租金補貼」的對象。
這樣做，其實有兩大好處：一是「符合租金補貼的房客，有經過政府的資格審核（每年8月進行線上審核。當然，業者也會初步了解申請者，支付租金的來源及狀況，所以在一定程度上，也可減少中途繳不出房租的困擾）」；其二是「屋主有相關稅賦減免等補貼」，可以達到「稅賦極小化」的目標。
Box 1、公益出租人簡單來說，參與此方案的屋主（房東），除了可以自行找業者，提供包租代管服務外，特別是在《住宅法》2021年6月9日修正公佈之後，房東只要符合《住宅法》第15條規定之公益出租人身分，就可以享有多項稅負的減免，以及費用補助。而且只要符合以下3個條件，便可申請成為公益出租人：
一、房東（房屋所有權人）與租約上的出租人必須是同一人。
假設房子是在先生名下，但租金卻是太太在收，與房客簽訂租約時，出租人是用老婆的名義，這樣就不符合資格。二、將房子出租給「符合租金補貼申請資格」的房客。
租金補貼包含政府辦理的各種租金補貼方案。例如目前300億元中央擴大租金補貼專案、各直轄市、縣（市）政府辦理的低收入戶，以及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼等。三、經直轄市、縣（市）主管機關認定者。
認定方式採「政府直接認定」及「屋主自行申請認定」等兩種方式。政府直接認定是指：房客向政府申請租金補貼時，會一併提交房東名字等資訊，由政府直接認定。另外一種則是房東自行向直轄市、縣（市）政府，申請成為公益出租人，經認定符合資格後，就會核發一張「公益出租人認定函」給屋主。最後是有關公益出租人可享有的稅負減免及優惠，基本上屋主只要成為「公益出租人」，就可以減免以下的稅負，以及享有一定的補助優惠：
1.個人（租金）所得稅減免：
每屋每月租金收入免稅額最高1.5萬元，且租金收入超過1.5萬元部分，還可再減除43%的房屋必要耗損支出費用。也就是說，就是每月租金收入1.5萬元以內者，可免繳租金所得稅；如果租金大於1.5萬者，可以再提列房屋必要耗損所支出的費用，最高可減免43%。舉例來說，如果房東的月租金收入為3萬元，有提報足額耗損支出費用，個人所得稅級距為20%，那麼他的租金所得稅每年需要繳的金額為：〔（3萬元-1.5萬元）X（1-43%）〕X12個月X所得稅級距20%=2萬0520元。
2.房屋稅：適用自用住宅優惠稅率1.2%。
成為公益出租人後，房屋稅可適用自用住宅優惠稅率1.2%，與原本非自用住宅稅1.5%~3.6%相比，最多可減少一半以上稅金。特別是如果出租的是新成屋，因為新房子現值高，優惠更加明顯。3.地價稅：適用自用住宅用地稅率0.2%。
地價稅優惠可適用自用住宅用地稅率0.2%，與原本出租時稅率1%相比，只剩下1／5的稅金。假設原本地價稅稅金為5000元，優惠後立刻就降為1000元。值得一提的是，如果房東的認定方式是採「政府直接認定」，並不會核發「公益出租人認定函」，民眾可直接上內政部營建署的「公益出租人查詢網」，查詢自己是否符合公益出租人身分。
負責相關業務的內政部營建署表示，「公益出租人」是鼓勵住宅所有權人將房子出租給符合租金補貼資格者，但是，出租後，房客不一定會申請「租金補貼」。
所以，只有當房客提出申請，並符合資格後，房東才能享有3大稅賦優惠（請見下表二）。如果房東想要擔任公益出租人，有以下兩種方式（流程圖）：
一、房客申請「租金補貼」且合格後，直轄市、縣（市）政府直接認定房東為公益出租人資格，就將相關名冊資料傳送給稅捐單位。
二、房東拿著房客的資料，洽直轄市、縣（市）政府之公益出租人認定窗口提出申請。
Box 2、社會住宅包租代管內政部營建署表示，政府推出「社會住宅包租代管」政策的目的，是希望透過民間的空餘屋，讓無房者有房可住，並且特別針對房東「管不了」、「管不到（不住當地）」或「管不好」問題進行解決。
簡單來說，參與政府主辦的社會住宅包租代管的房東，可享有333的優惠及補助：3年有減稅（每月租金收入免稅額度最高 15,000元，必要費用的減除率為60%）、3費有補助（公證費每件補助3000元、修繕費每屋每年補助1萬元、居家安全險每屋每年補助3500元）、3年有服務（提供房東、房客3年專業租屋管理服務，這3年內都免服務費。
也就是說，一般如果是自行委託仲介包租代管，屋主必須需繳1個月租金（代租），以及每月10%~15%的租金（代管）給房仲（請見下表五）。但如果是加入社會住宅包租代管方案，在合約（例如包租是3年，原因是社會住宅包租代管業者，必須先向政府投標，在確定承接政府社會住宅包租代管業務之後，才能提供相關服務。但如果是一般包租代管業務，合約就沒有「只限3年」的限制）期間內，這項費用是由政府補助業者，房東不需額外支付，算是對房東極大的利多。
至於包租代管業者所提供的管理服務則包括：屋況與設備點交、收租及押金管理、關懷訪視：如有緊急危難情形，業者會協助通報社政單位評估並協助、修繕維護，及糾紛協調處理。對此有興趣的民眾，可以上內政部營建署的「社會住宅專區」，以進一步了解詳細內容。
Box 3、一般與社會住宅包租、代管業務的差別：台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長表示，包租代管這種服務，之前就已存在於市場，只是沒有此一「行業別」名稱，且全都由個人經營。後來，在簡稱為「租賃專法」的《租賃住宅市場發展及管理條例》立法通過後，才將此一行業重新正名。
但儘管如此，合法經的營業者都必須經過特許成立的公司，且有加入租賃住宅服務商業同業公會（人必歸業、業必歸會），並且聘請持有專門證照的專門人員，才能提供此一服務。「所以，沒有加入以上公司的個人，是不得對外提供相關服務的」，他說。
之後，若業者想參與政府所舉辦的社會住宅包租代管業務，還必須參與政府相關單位的「投標」。之後，才能接受各縣市政府的委託，代表有需要的房東，向政府申請相關的補助及優惠。
在理想的狀態下，包租業者由於要負擔「空屋」期間的成本，所以，它願意支付的租金，可能是市價的8折。假設目前可以出租2萬元，房東透過包租模式，將風險轉嫁給業者，就只能拿到1.6萬元。但如果是委託代管業者管理，房東只要負擔10%~15%的管理費用。
事實上，不論是「公益出租人」或「社會住宅包租代管」，都是政府推出的政策（其與自行出租的比較請見下表七），而兩者對於房東來說的差別在於：「社會住宅包租代管」首先多了「修繕費」、「公證費」，以及租賃期間免費的代管服務等補助項目，也提供有空屋的房東「媒合服務」，也就是包租、代管；其次，兩者的申請管道及程序有所不同（請見下圖）。
事實上，除了政府舉辦的包租代管服務外，兩年前，全國聯合會與部分銀行（兆豐、合庫）及信託公會，共同推出一個專案，希望讓年紀大、手中有一戶以上房產的信託委託人，因為房子沒有電梯、不適合退休養老，再加上租屋市場普遍歧視年長者，所以就透過「以樓梯換電梯」的方式，成立一個年長者租屋平台，協助這些人解決他們的租屋問題。
租服全聯會理事長鄭俊杰表示，此計畫是希望讓這些有房的高齡者，都能「全省租（住）透透」。「目前在台北市，已有的合作對象是「幸福599」，台南市則是「友善循環宅」，至於花蓮，仍透過公會會員在洽談合作中（相關方案的比較請見下表八）。但最終目標，是希望在全省各地，都有合作的友善住宅，供有需要的高齡者入住」，他說。
資料來源：內政部「公益出租人專區」：https://pip.moi.gov.tw/v3/b/SCRB0405.aspx
內政部「社會住宅包租代管專區」：https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0504.aspx?mode=P3、鄭俊杰
註＊：https://pip.moi.gov.tw/Upload/HouSubsidy/Img2/圖卡0611_比較表4_4.jpg
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