親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

《「我是有錢人」迷思701》退休了,自己的房子卻不適合住,該如何處理才最省錢、省事?

2023-04-27 14:34:08聯合新聞網 李雪雯

前一陣子,因為筆者出了一本《安養信託》的書,有一位網友就寫信問道:由於父母居住在南部5樓、沒有電梯的公寓頂樓,這位網友很希望將父母接到台北,以便就近照顧。

但如此一來,南部房子就面臨了「必須處理」的局面。然而,這位網友畢業後,就一直在台北工作,至於她的哥哥,則在美國工作,大概每一、兩年,才可能回台灣一次。

參與政府主辦的社會住宅包租代管的房東,可享有333的優惠及補助。(本報系資料庫)
參與政府主辦的社會住宅包租代管的房東,可享有333的優惠及補助。(本報系資料庫)

由於父母年邁,哥哥又不在台灣,所以,處理南部不動產的問題,就落到這位網友的身上。只不過,由於她的工作非常忙碌,所以,房子就一直空在那邊,沒有時間處理….她想知道有沒有一些不錯的「解決方案」,可以提供給她參考?

隨著國內高齡者越來越多,類似這位網友的情形也更為普遍。對於擁有不動產的退休族來說,假設屋內設施並不適合養老,多半會選擇「把自己的房子出租」。至於出租之後的租金收入,一是可以做為退休後的生活費用,當然也可以用來支付新租不動產(具有無障礙設施空間,例如電梯)的房租

事實上,有關於「出租」選項,除了國人過去常見的「自行出租(或委託他人包租代管)」外,假設房東想要省一點稅,或是想有額外的優惠,還可以參考「社會住宅包租代管」及「高齡者換居(包括政府版及全聯會版)」這兩種方案(其優、缺點(請見下表一)。

過往,房東比較偏向「自行出租」,主要的考量就是「繳稅」,也就是有實際租金收入的房東,如果與租客約定不得申請租金補貼,國稅局也許無從得知房東有這筆所得,而不用在每年報稅時,將租金所得列入個人綜合所得中課稅。其次,則是「不希望額外多出一筆每月委託管理費用」的考量。

儘管委託專門包租代管業者,房東還要支付額外的代管費用,但是之前在銀行信託部門任職,主推不動產信託(留房養老安養信託)業務,現為金融研訓院菁英講座講師的徐紹彬仍然建議房東:「沒人能管」的房子,還真的是委託給包租代管業者協助處理租賃事務的好。因為真有問題時,就不只是「坐一趟高鐵的費用」而已。

他再三強調,「自行出租」房東最麻煩的,更是法律方面的訴訟問題,像是房客不繳租金,並要脅房東、房客違規使用(例如在屋裡種大麻等不法行為)、毀損家具、吵到鄰居…等等,房東還要不時得跑警局、法院,配合進行相關說明。

也就是說,出租這件事情,如果碰到好房客,可以很單純,每月就只是單純收租金,什麼事情都沒有;但遇到不好的房客,尤其像現在有很多詐騙集團,專門用這些方式來要脅、情緒勒索等等諸如此類的情形,通常都是在真正租約簽訂了之後,才是「夢魘」的開始。

徐紹彬強調,如果找專業的包租代管業者,以上這些麻煩事,全都是由業者來負責,可以省掉屋主許多麻煩。他認為這才是政府,為什麼要制定《租賃專法》的重要原因。「因為一般民眾,根本沒辦法面對這些。租客怕遇到惡房東;房東也怕遇到惡房客。才需要一位專業的租賃住宅管理人員,協助雙方進行溝通及解決」,他說。

正因為房屋出租的問題可能不少,徐紹彬才會奉勸房東,千萬不要因為單純的「費率比較低」而進行選擇。他解釋,雖然從事包租代管業務的從業人員,一定要擁有專業證照,但最好還是以公司品牌及服務口碑為重。

此外,身為中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱「租服全聯會」)理事長,同時是大晟開發機構執行董事的鄭俊杰也不忘提醒,房東如果想要獲得相關補助及優惠,必須透過這些受政府委託的業者才能申請(目前可提供「社會住宅包租代管」服務的業者,主要有「縣市政府委外」版),以及「住都中心公會版」,主要是6大直轄市,可供有需要的民眾參考)。

甚至,徐紹彬還舉以上那位網友為例,假設家人都在北部,但房子在南部,可以先找在南部及台北,有提供包租代管服務的業者,在台北直接洽談服務事項細節,再由台北轉介過去南部,就可以省下許多親自來回奔波的時間及交通成本。

不過,台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長不忘再三提醒:由於目前依法(《租賃住宅市場發展及管理條例》),租賃住宅服務業者不能「次委託」,所以,能同時提供以上兩地服務的,必須是「同一家公司」才行。

此外,徐紹彬也強調,屋主就算自行找包租代管業者,也是可以申請政府的「公益出租人(請見Box 1)」或「社會住宅包租代管(請見Box 2)」的相關補助;甚至,也可以跟業者列出承租條件:所找房客,就是要符合「租金補貼」的對象。

這樣做,其實有兩大好處:一是「符合租金補貼的房客,有經過政府的資格審核(每年8月進行線上審核。當然,業者也會初步了解申請者,支付租金的來源及狀況,所以在一定程度上,也可減少中途繳不出房租的困擾)」;其二是「屋主有相關稅賦減免等補貼」,可以達到「稅賦極小化」的目標。

Box 1、公益出租人

簡單來說,參與此方案的屋主(房東),除了可以自行找業者,提供包租代管服務外,特別是在《住宅法》2021年6月9日修正公佈之後,房東只要符合《住宅法》第15條規定之公益出租人身分,就可以享有多項稅負的減免,以及費用補助。而且只要符合以下3個條件,便可申請成為公益出租人:

一、房東(房屋所有權人)與租約上的出租人必須是同一人。

假設房子是在先生名下,但租金卻是太太在收,與房客簽訂租約時,出租人是用老婆的名義,這樣就不符合資格。

二、將房子出租給「符合租金補貼申請資格」的房客。

租金補貼包含政府辦理的各種租金補貼方案。例如目前300億元中央擴大租金補貼專案、各直轄市、縣(市)政府辦理的低收入戶,以及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼等。

三、經直轄市、縣(市)主管機關認定者。

認定方式採「政府直接認定」及「屋主自行申請認定」等兩種方式。政府直接認定是指:房客向政府申請租金補貼時,會一併提交房東名字等資訊,由政府直接認定。另外一種則是房東自行向直轄市、縣(市)政府,申請成為公益出租人,經認定符合資格後,就會核發一張「公益出租人認定函」給屋主。

最後是有關公益出租人可享有的稅負減免及優惠,基本上屋主只要成為「公益出租人」,就可以減免以下的稅負,以及享有一定的補助優惠:

1.個人(租金)所得稅減免:

每屋每月租金收入免稅額最高1.5萬元,且租金收入超過1.5萬元部分,還可再減除43%的房屋必要耗損支出費用。也就是說,就是每月租金收入1.5萬元以內者,可免繳租金所得稅;如果租金大於1.5萬者,可以再提列房屋必要耗損所支出的費用,最高可減免43%。

舉例來說,如果房東的月租金收入為3萬元,有提報足額耗損支出費用,個人所得稅級距為20%,那麼他的租金所得稅每年需要繳的金額為:〔(3萬元-1.5萬元)X(1-43%)〕X12個月X所得稅級距20%=2萬0520元。

2.房屋稅:適用自用住宅優惠稅率1.2%。

成為公益出租人後,房屋稅可適用自用住宅優惠稅率1.2%,與原本非自用住宅稅1.5%~3.6%相比,最多可減少一半以上稅金。特別是如果出租的是新成屋,因為新房子現值高,優惠更加明顯。

3.地價稅:適用自用住宅用地稅率0.2%。

地價稅優惠可適用自用住宅用地稅率0.2%,與原本出租時稅率1%相比,只剩下1/5的稅金。假設原本地價稅稅金為5000元,優惠後立刻就降為1000元。

值得一提的是,如果房東的認定方式是採「政府直接認定」,並不會核發「公益出租人認定函」,民眾可直接上內政部營建署的「公益出租人查詢網」,查詢自己是否符合公益出租人身分。

負責相關業務的內政部營建署表示,「公益出租人」是鼓勵住宅所有權人將房子出租給符合租金補貼資格者,但是,出租後,房客不一定會申請「租金補貼」。

所以,只有當房客提出申請,並符合資格後,房東才能享有3大稅賦優惠(請見下表二)。如果房東想要擔任公益出租人,有以下兩種方式(流程圖):

一、房客申請「租金補貼」且合格後,直轄市、縣(市)政府直接認定房東為公益出租人資格,就將相關名冊資料傳送給稅捐單位。

二、房東拿著房客的資料,洽直轄市、縣(市)政府之公益出租人認定窗口提出申請。

Box 2、社會住宅包租代管

內政部營建署表示,政府推出「社會住宅包租代管」政策的目的,是希望透過民間的空餘屋,讓無房者有房可住,並且特別針對房東「管不了」、「管不到(不住當地)」或「管不好」問題進行解決。

簡單來說,參與政府主辦的社會住宅包租代管的房東,可享有333的優惠及補助:3年有減稅(每月租金收入免稅額度最高 15,000元,必要費用的減除率為60%)、3費有補助(公證費每件補助3000元、修繕費每屋每年補助1萬元、居家安全險每屋每年補助3500元)、3年有服務(提供房東、房客3年專業租屋管理服務,這3年內都免服務費。

也就是說,一般如果是自行委託仲介包租代管,屋主必須需繳1個月租金(代租),以及每月10%~15%的租金(代管)給房仲(請見下表五)。但如果是加入社會住宅包租代管方案,在合約(例如包租是3年,原因是社會住宅包租代管業者,必須先向政府投標,在確定承接政府社會住宅包租代管業務之後,才能提供相關服務。但如果是一般包租代管業務,合約就沒有「只限3年」的限制)期間內,這項費用是由政府補助業者,房東不需額外支付,算是對房東極大的利多。

至於包租代管業者所提供的管理服務則包括:屋況與設備點交、收租及押金管理、關懷訪視:如有緊急危難情形,業者會協助通報社政單位評估並協助、修繕維護,及糾紛協調處理。對此有興趣的民眾,可以上內政部營建署的「社會住宅專區」,以進一步了解詳細內容。

Box 3、一般與社會住宅包租、代管業務的差別:

台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長表示,包租代管這種服務,之前就已存在於市場,只是沒有此一「行業別」名稱,且全都由個人經營。後來,在簡稱為「租賃專法」的《租賃住宅市場發展及管理條例》立法通過後,才將此一行業重新正名。

但儘管如此,合法經的營業者都必須經過特許成立的公司,且有加入租賃住宅服務商業同業公會(人必歸業、業必歸會),並且聘請持有專門證照的專門人員,才能提供此一服務。「所以,沒有加入以上公司的個人,是不得對外提供相關服務的」,他說。

之後,若業者想參與政府所舉辦的社會住宅包租代管業務,還必須參與政府相關單位的「投標」。之後,才能接受各縣市政府的委託,代表有需要的房東,向政府申請相關的補助及優惠。

在理想的狀態下,包租業者由於要負擔「空屋」期間的成本,所以,它願意支付的租金,可能是市價的8折。假設目前可以出租2萬元,房東透過包租模式,將風險轉嫁給業者,就只能拿到1.6萬元。但如果是委託代管業者管理,房東只要負擔10%~15%的管理費用。

事實上,不論是「公益出租人」或「社會住宅包租代管」,都是政府推出的政策(其與自行出租的比較請見下表七),而兩者對於房東來說的差別在於:「社會住宅包租代管」首先多了「修繕費」、「公證費」,以及租賃期間免費的代管服務等補助項目,也提供有空屋的房東「媒合服務」,也就是包租、代管;其次,兩者的申請管道及程序有所不同(請見下圖)。

事實上,除了政府舉辦的包租代管服務外,兩年前,全國聯合會與部分銀行(兆豐、合庫)及信託公會,共同推出一個專案,希望讓年紀大、手中有一戶以上房產的信託委託人,因為房子沒有電梯、不適合退休養老,再加上租屋市場普遍歧視年長者,所以就透過「以樓梯換電梯」的方式,成立一個年長者租屋平台,協助這些人解決他們的租屋問題。

租服全聯會理事長鄭俊杰表示,此計畫是希望讓這些有房的高齡者,都能「全省租(住)透透」。「目前在台北市,已有的合作對象是「幸福599」,台南市則是「友善循環宅」,至於花蓮,仍透過公會會員在洽談合作中(相關方案的比較請見下表八)。但最終目標,是希望在全省各地,都有合作的友善住宅,供有需要的高齡者入住」,他說。

資料來源:內政部「公益出租人專區」:https://pip.moi.gov.tw/v3/b/SCRB0405.aspx

內政部「社會住宅包租代管專區」:https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0504.aspx?mode=P3、鄭俊杰

註*:https://pip.moi.gov.tw/Upload/HouSubsidy/Img2/圖卡0611_比較表4_4.jpg

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

※延伸閱讀》《李雪雯的健康財富百寶箱》https://www.facebook.com/wealthnotes(若讀者有相關投資理財問題,也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言,個人將盡力、盡速回覆),在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章,將會轉貼在個人部落格中

退休族養老安養信託房租李雪雯包租代管
免責聲明:以上內容由各投資機構或媒體提供,純屬研究性質,僅作參考,使用者應明瞭其參考性,審慎考量本身之投資風險,使用者若依本資料投資發生損失須自行負責,聯合新聞網對資料內容錯誤、更新延誤不負任何責任。
分享給好友加入udn

相關新聞

退休金算盤/規劃三帳戶 打造「晚美」生活

2024-03-04

備妥旅平險、車險 安心出遊

2024-03-04

專家教你保/保險數位化 投保、理賠更easy

2024-03-04

旅遊不便險 旅程取消、更改符條件才賠

2024-03-04

保險小百科/職業分類變更 牽動傷害保險

2024-03-04

專家教你保/超高齡社會 建構保險防護網

2024-02-26

保險小百科/房東提告勝訴 租霸險才賠付

2024-02-26

宣告利率調升 有助利變保單買氣回溫

2024-02-26

新美元利變型保單 搶市

2024-02-26

《「我是有錢人」迷思733》保險不保險?!

2024-02-22

保險小百科/微電車強制險 留意投保規定

2024-02-19

退休金算盤/信託監察人 可找親友社福團體

2024-02-19

專家教你保/善用商業長照險 強化防護網

2024-02-19

寵物險…協尋、廣告、喪葬費 都有理賠

2024-02-19

寶貝寵物 首重手術住院保障

2024-02-19

《「我是有錢人」迷思732》如何避免上當受騙?

2024-02-15

年終獎金運用 掌握三點

2024-02-05

三大世代投保 各有眉角

2024-02-05

專家教你保/補齊四大險種 完善醫療保障

2024-02-05

保險小百科/保單年度計算 以生效日為準

2024-02-05

《「我是有錢人」迷思731》盡信數字,不如正確看待數字所代表的意義

2024-02-01

退休金算盤/配置平衡型基金 穩健增值

2024-01-29

保險金信託 守護財產安全

2024-01-29

友善高齡 簡化服務系統

2024-01-29

專家教你保/保意外傷害責任險 轉嫁風險

2024-01-29

保險小百科/保單批註事項 常見兩大類別

2024-01-29

《「我是有錢人」迷思730》保戶收到法院強制執行命令,可如何自救以保障權益?

2024-01-25

退休金算盤/複合債+多重資產 豐富第二人生

2024-01-22

三明治族保險 四點不漏

2024-01-22

樂齡自主權 牽動生存保險金

2024-01-22

專家教你保/投資型保單 新鮮人理財利器

2024-01-22

保險小百科/挑重大疾病險 留意理賠範圍

2024-01-22

《「我是有錢人」迷思729》2024年理財趨勢展望(下):想要投資獲利,就要以中國大陸為標準以「趨吉避凶」!

2024-01-18

保險小百科/房東保凶宅險轉嫁跌價風險

2024-01-15

外溢保單創新 守護民眾健康

2024-01-15

外溢保單市場持續成長 健走型商品買氣火熱

2024-01-15

專家教你保/企業投保兩重點 拚永續經營

2024-01-15

《「我是有錢人」迷思728》2024年理財趨勢展望(中):升息看通膨,降息救經濟!

2024-01-11

退休金算盤/規劃利變險 放大養老金

2024-01-08

保單健檢 完善醫療防護網

2024-01-08

檢視車險 掌握「二要」

2024-01-08

專家教你保/房貸壽險兩特色 守護家庭

2024-01-08

熱門文章

退休金算盤/規劃三帳戶 打造「晚美」生活

2024-03-04

專家教你保/保險數位化 投保、理賠更easy

2024-03-04

新美元利變型保單 搶市

2024-02-26

寵物險…協尋、廣告、喪葬費 都有理賠

2024-02-19

保險小百科/職業分類變更 牽動傷害保險

2024-03-04

宣告利率調升 有助利變保單買氣回溫

2024-02-26

專家教你保/善用商業長照險 強化防護網

2024-02-19

備妥旅平險、車險 安心出遊

2024-03-04

旅遊不便險 旅程取消、更改符條件才賠

2024-03-04

《「我是有錢人」迷思733》保險不保險?!

2024-02-22

保險小百科/房東提告勝訴 租霸險才賠付

2024-02-26

專家教你保/超高齡社會 建構保險防護網

2024-02-26

寶貝寵物 首重手術住院保障

2024-02-19

保險小百科/微電車強制險 留意投保規定

2024-02-19

贊助廣告