《「我是有錢人」迷思692》錯誤的報酬率試算恐怕害人不淺！
前幾天，看到一則有關購屋出租，定期收取租金收益的案例。該案例以某總價1800萬元的公寓產品為例，由於首購可貸8成（1440萬元）、利率2%、貸款年期30年期計算，每月房貸本息均攤53,225元，裝潢費用基本花費200萬元，合法隔間3個單位收租，以當地行情估算每月租金6.5萬元，投報率可達4.3%（（6.5萬元X12個月）/1800萬元）。
由於筆者過去，就常有「拿起計算機重算一下新聞所述報酬率」的習慣。所以，順手拿起計算機敲了敲鍵盤，才發現問題及錯誤實在大條。為什麼會這麼說？因為新聞中的主人翁，根本只有拿出360萬元為自備款，其餘1440萬元，全都是向銀行借的。這樣計算出來的租金報酬率，講白了就是虛胖之下的假數字，嚴重與實際收益不符。
因為別的不說，貸款總要按月繳房屋貸款，怎麼可能這6.5萬元，可以算是購屋者實拿的收入？更不要說此一新聞的主人翁，還花了200萬元進行裝修及隔間，以及其他購屋、維修成本，甚至是空租期間的租金可能短少。
筆者為此，實際向不動產界的專家—住商不動產執行總監徐佳馨，詢問最真確（能夠真實反應包租公婆成本與收益）的租金報酬率算法。她表示新聞中的算法，的確是業界常用的「自有資金報酬率」公式，但是她也不忘提醒：此一公式有其適用性，也就是有其限制存在。
首先，這種算法只適合在商用不動產或大企業使用。因為對企業（法人）來說，購屋及租屋的很多相關費用得以扣除；且商用不動產的租用變數也較少。舉例來說，不會有租客在商用不動產裡上吊自殺等困擾，而影響到後續的出租收益。
其次，這樣粗略的算法，多半是在過去資金成本極低的時代才適用。她認為特別是對於一般民眾來說，這樣的粗略算法，會「低估自己的成本」，並「高估了自己的收益」。如此一來，民眾進行槓桿操作的風險將會「非常之大」。
至於想要長期獲取穩定租金收益的民眾，在評估購買標的是否是盤好生意時，徐佳馨建議在計算公式的「分母」，也就是房東總支出成本上，就不是用「總房價」，而是「取得成本」。以此新聞為例，首先就應該是扣除房貸8成（1440萬元）後的360萬元（1800-1440萬元），而不是房屋總價的1800萬元。
其次，還要加上相關雜項成本，最少包括房仲服務費、代書費、契稅等（粗估大約是22萬元），以及裝修費（200萬元）。更精細一些的，還應該包括每月維修、購置家具等費用，以及房東租金收入併入個人綜所稅中的課稅（請見下圖一至圖五）。
圖一、租賃所得申報方式（逐項舉證費用）：
圖二、租賃所得申報方式（標準費率直接扣除）：
圖三、標準費率直接扣除（若為一般房東）：
圖四、標準費率直接扣除（若為公益出租人）：
圖五、房東總共要繳稅費：
至於「分子」，也就是收入部分，還必須考慮減除房屋空置，也就是沒有出租的收入減少（計算正確租金報酬率分子與分母的項目，請見下表）。在不計入每月維修及報稅等成本與空置率下，此新聞所提到案例的實際租金報酬率，就只剩下2.4%，並不是新聞報導中所提到的4.3%。等於實際報酬率數字，幾乎腰斬了一半。
徐佳馨表示一般來說，包租公婆算出的租金報酬率，只要高出房貸利率1%~2%左右，就算是可行的買賣（除非完全不用貸款，購屋資金全部是來自於自己的錢，則租金報酬率只要高於銀行定存即可）。
而以上2.4%的租金報酬率，假設在之前市場房貸利率普遍只有1.3%左右時，此個案也許算是「尚能接受」的買賣。但在升息後、房貸利率已達2%的市場水準來看，已經不是一盤好生意了。
「但是，假設租金報酬率只是高於房貸利率，購屋者還是會有一定風險存在。因為，包租公婆多數未將之後的管理費用等成本設算在內。未來一旦房價下跌，或是貸款利率再往上升，購屋者就會面臨『虧損』的風險之中」，她不忘提醒。
筆者對於不動產投資，並沒有特別的偏好或是心生仇恨。只是，任何投資理財行為的選擇，都必須在合理及客觀的基礎上進行試算，而不是用容易誤導人的數字，讓一般大眾產生不當的預期。
因為，一旦理財大眾用低估的成本，計出算高估的收益，恐怕會因為計畫的嚴重與事實不符，而無法達成既定的理財目標。也就是說，虛胖及誤導的報酬率公式，非但不能讓理財目標快速達到，反而會是「越離越遠」！以上，非常值得有心買房定期收取穩定租金的民眾了解及深思！
《免責聲明》本專欄所提供之資訊，均由作者自行蒐集並撰寫完成，所有觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算，均已力求精確，惟不保證其正確性，也不作為任何投保或購買的建議，對此不負任何法律上的責任。另外，本專欄版權所有，轉載請註明出處。※延伸閱讀》《李雪雯的健康財富百寶箱》https://www.facebook.com/wealthnotes（若讀者有相關投資理財問題，也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言，個人將盡力、盡速回覆），在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章，將會轉貼在個人部落格中。
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