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《「我是有錢人」迷思692》錯誤的報酬率試算恐怕害人不淺!

2023-02-09 12:03:24聯合新聞網 李雪雯

前幾天,看到一則有關購屋出租,定期收取租金收益的案例。該案例以某總價1800萬元的公寓產品為例,由於首購可貸8成(1440萬元)、利率2%、貸款年期30年期計算,每月房貸本息均攤53,225元,裝潢費用基本花費200萬元,合法隔間3個單位收租,以當地行情估算每月租金6.5萬元,投報率可達4.3%((6.5萬元X12個月)/1800萬元)。

想要長期獲取穩定租金收益的民眾,在評估購買標的是否是盤好生意之前,要做足功課,並...
想要長期獲取穩定租金收益的民眾,在評估購買標的是否是盤好生意之前,要做足功課,並評估各種條件風險。 示意圖/聯合報系資料照片

由於筆者過去,就常有「拿起計算機重算一下新聞所述報酬率」的習慣。所以,順手拿起計算機敲了敲鍵盤,才發現問題及錯誤實在大條。為什麼會這麼說?因為新聞中的主人翁,根本只有拿出360萬元為自備款,其餘1440萬元,全都是向銀行借的。這樣計算出來的租金報酬率,講白了就是虛胖之下的假數字,嚴重與實際收益不符。

因為別的不說,貸款總要按月繳房屋貸款,怎麼可能這6.5萬元,可以算是購屋者實拿的收入?更不要說此一新聞的主人翁,還花了200萬元進行裝修及隔間,以及其他購屋、維修成本,甚至是空租期間的租金可能短少。

筆者為此,實際向不動產界的專家—住商不動產執行總監徐佳馨,詢問最真確(能夠真實反應包租公婆成本與收益)的租金報酬率算法。她表示新聞中的算法,的確是業界常用的「自有資金報酬率」公式,但是她也不忘提醒:此一公式有其適用性,也就是有其限制存在。

首先,這種算法只適合在商用不動產或大企業使用。因為對企業(法人)來說,購屋及租屋的很多相關費用得以扣除;且商用不動產的租用變數也較少。舉例來說,不會有租客在商用不動產裡上吊自殺等困擾,而影響到後續的出租收益。

其次,這樣粗略的算法,多半是在過去資金成本極低的時代才適用。她認為特別是對於一般民眾來說,這樣的粗略算法,會「低估自己的成本」,並「高估了自己的收益」。如此一來,民眾進行槓桿操作的風險將會「非常之大」。

至於想要長期獲取穩定租金收益的民眾,在評估購買標的是否是盤好生意時,徐佳馨建議在計算公式的「分母」,也就是房東總支出成本上,就不是用「總房價」,而是「取得成本」。以此新聞為例,首先就應該是扣除房貸8成(1440萬元)後的360萬元(1800-1440萬元),而不是房屋總價的1800萬元。

其次,還要加上相關雜項成本,最少包括房仲服務費、代書費、契稅等(粗估大約是22萬元),以及裝修費(200萬元)。更精細一些的,還應該包括每月維修、購置家具等費用,以及房東租金收入併入個人綜所稅中的課稅(請見下圖一至圖五)。

圖一、租賃所得申報方式(逐項舉證費用):

圖二、租賃所得申報方式(標準費率直接扣除):

圖三、標準費率直接扣除(若為一般房東):

圖四、標準費率直接扣除(若為公益出租人):

圖五、房東總共要繳稅費:

至於「分子」,也就是收入部分,還必須考慮減除房屋空置,也就是沒有出租的收入減少(計算正確租金報酬率分子與分母的項目,請見下表)。在不計入每月維修及報稅等成本與空置率下,此新聞所提到案例的實際租金報酬率,就只剩下2.4%,並不是新聞報導中所提到的4.3%。等於實際報酬率數字,幾乎腰斬了一半。

徐佳馨表示一般來說,包租公婆算出的租金報酬率,只要高出房貸利率1%~2%左右,就算是可行的買賣(除非完全不用貸款,購屋資金全部是來自於自己的錢,則租金報酬率只要高於銀行定存即可)。

而以上2.4%的租金報酬率,假設在之前市場房貸利率普遍只有1.3%左右時,此個案也許算是「尚能接受」的買賣。但在升息後、房貸利率已達2%的市場水準來看,已經不是一盤好生意了。

「但是,假設租金報酬率只是高於房貸利率,購屋者還是會有一定風險存在。因為,包租公婆多數未將之後的管理費用等成本設算在內。未來一旦房價下跌,或是貸款利率再往上升,購屋者就會面臨『虧損』的風險之中」,她不忘提醒。

筆者對於不動產投資,並沒有特別的偏好或是心生仇恨。只是,任何投資理財行為的選擇,都必須在合理及客觀的基礎上進行試算,而不是用容易誤導人的數字,讓一般大眾產生不當的預期。

因為,一旦理財大眾用低估的成本,計出算高估的收益,恐怕會因為計畫的嚴重與事實不符,而無法達成既定的理財目標。也就是說,虛胖及誤導的報酬率公式,非但不能讓理財目標快速達到,反而會是「越離越遠」!以上,非常值得有心買房定期收取穩定租金的民眾了解及深思!

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

※延伸閱讀》《李雪雯的健康財富百寶箱》https://www.facebook.com/wealthnotes(若讀者有相關投資理財問題,也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言,個人將盡力、盡速回覆),在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章,將會轉貼在個人部落格中

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