美REITs 迎補漲行情

2023-03-20 01:10:47經濟日報記者王奐敏／台北報導

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根據歷史經驗，美國REITs最佳投資時機出現在景氣谷底和景氣好轉初期。（本報系資... — 根據歷史經驗，美國REITs最佳投資時機出現在景氣谷底和景氣好轉初期。（本報系資料庫）

根據歷史經驗，美國REITs最佳投資時機出現在景氣谷底和景氣好轉初期，原因在於雖然此時的租金或許還在下滑，但當景氣開始回溫時，房市需求也隨之回升，帶動不動產價格上漲，公債殖利率走降也有利REITs估值提升。

統計2000年以來，於衰退期布局美國REITs指數持有一年，報酬率達10.8%，於復甦期布局持有一年，報酬率達20.4%，目前美國REITs修正幅度已大，絕佳買點到。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，由於REITs價值等於預期租金收益折現值，加上持有不動產資產價值，故REITs價格理論上將與房地產景氣、房價及租金呈正向關係，而與利率走勢呈現反向，當利率上升時，REITs估值被擠壓，而當利率下降時，REITS估值則將提升。

美債利率近期因官員鷹派措辭而反彈向上，不過預期美國通膨3月後將逐步下行，利率再大幅上彈空間有限，有利REITs展開補漲行情。

李文孝表示，2022年美國REITs獲利增長保持歷史高位14.2%，2023年獲利成長預估則仍有4.8%。整體商用不動產的承租率皆在良好位置，租金增長雖將放緩，不過部分產業如工業、醫療、通訊、資料中心都維持超過5%成長，自助倉儲、住宅、零售、旅館則有3%～5%成長。

美國REITs 2022年跌幅高達27%，僅次2008金融海嘯，主因還是升息造成評價的下挫，非產業基本面的問題，目前美國REITs市場整體NAV折價10%，未來一年的本益比約17倍，股利率達4.0%。

群益道瓊美國地產ETF經理人李鈺涵分析，現階段市場剛性需求仍強，低庫存可支撐整體住宅類型REITs熱度，建商料仍持續新屋建構活動。

在工業型REITs方面，目前空置率在REITs次產業中為最低，主要受惠於電子商務增長帶來的需求與物流和配送領域的轉型而趨於穩定，同店營收可望維持穩健增長；而在特殊型REITs如電塔、通訊塔台同樣需求強勁，Data Center則在企業持續升級雲端資料架構下，有助其保持韌性。

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