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美REITs給利 抗通膨優選

2022-11-13 23:50:23經濟日報 記者王奐敏/台北報導

近期利率上升和通膨雖然侵蝕民眾房屋購買力,但房價變化傳導至租金價格,時間落差約一年到一年半,在美國房市已見頂下,預估美國的租金通膨要到明年5月才會觸頂放緩。

此外,市場預期美國通膨率要回落至3%以下仍須一段時間,在租約保障、價格延後反映等因素支撐下,REITs所受影響相對輕微。根據統計,美國REITs同店營業淨利成長率連二季達8%以上,成長率明顯優於其他產業,力抗通膨黑天鵝。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,REITs營運靠租金收入,承租率與租金價格才是重點,房貸利率高低影響不大,且REITs中住宅類僅占15%,且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨著高通膨而增加,受利率走升的影響相對小。

美國REITs企業財務體質健全,目前負債比不到30%,是歷年最低,遠低於金融海嘯時55%,現金充裕。各產業的槓桿程度以旅館、自助倉儲、資料中心、工業最低,商辦、醫療、獨棟宅較高,市場平均淨負債/獲利約六倍,處於相對低檔。

李文孝表示,預估美國REITs在2023年的獲利成長率達7.5%,仍在歷史平均之上,優於其他產業;成長動能較佳的是旅館、工業、特殊、住宅;在評價面上,目前美國REITs評價仍在偏低位置,未來一年本益比下跌至15.9倍,處在歷史低檔,配合企業高現金流與穩健性將吸引資金。

通膨雖還在高檔,但明年第1季下滑後,Fed對抗通膨心態將轉回推升經濟,放鬆後的資金回補力道將大力推升明年股市,操作上可選擇長周期下高成長以及高股利的績優企業。

群益全球地產入息基金經理人楊慈珍分析,第2季財報REITs獲利基本面及配息持穩,惟利率仍處高位,建議可針對前景較佳的區域與次產業來布局。

區域而言,相對看好北美與歐洲表現,次產業來看,旅館REITs受惠於旅遊需求回升,基本面能見度高,此外,工業物流、倉儲等長期趨勢較佳之REITs標的亦可關注。

REITs通膨金價

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