美REITs基金 有利可圖
由於美國升息偏鷹，市場擔憂將影響經濟實質面，導致4月美股大幅修正，但RMZ指數僅下跌4.5%。投信法人指出，REITs本身是美國內需產業，較不受國際戰事影響，高息防禦特性支撐股價，且REITs產業前景強勁，首季財報高達七成企業優於預期，近八成企業上修獲利展望，近期RMZ指數在急跌修正下，股價淨值比折價高達15%，已達超跌區，投資價值浮現。
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，REITs及地產開發商（營建股）不論營運或對房價及利率的敏感度皆大不同。
地產開發商營運靠銷售，對成交量與房價走勢特別敏感，若房貸利率持續性上揚則相對不利；但REITs營運靠租金收入，承租率與租金價格才是重點，房貸利率高低影響不大，REITs中住宅類僅占15%，且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通膨而增加，受利率走升的影響相對小。
另外，開發商營運槓桿較高，殖利率也較低；而REITs現金流充沛，一般配息較高。
因此，建議在升息循環下，不動產相關產品首選REITs基金，避開地產開發商比重高的基金。
李文孝指出，REITs另一項優勢是2022及2023年各產業債務到期比重低，其中住宅、個人倉儲、工業債務到期比重皆在7%以內，因此儘管利率大幅上升，REITs企業須籌資比重並不高，對獲利影響較不明顯。
分析師預估，美國REITs 2022年獲利仍呈現緩步上修格局，今年整體市場獲利成長率高達12%，明顯優於其他產業。操作上，短線投資者在目前大幅REITs折價時逢低布局，待RMZ指數回到1,500點之上可先獲利了結；長線持有者則繼續逢低加碼，持有至下半年，把握漲升行情。
富邦全球入息不動產與基礎建設（00908）ETF基金經理人蘇筱婷分析，2000年以來共兩次升息，在升息期間美國REITs指數表現良好，多呈現正報酬，主因升息期間景氣良好，房價、租金上揚，進而推動美國REITs指數表現上揚。
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