REITs 重拾成長動能

升息進入尾聲，經濟緩步增長下，REITs營運穩定、租金重拾成長動能，法人表示，全球REITs各次產業殖利率平均約在4.5%水準，預期在利率高點可能維持長期一段時間加上價格優勢，實質資產REITs預期可持續受到資金面關注。

今年以來房地產業持續復甦，一系列房地產相關數據表現均佳，顯示REITs行業擺脫2022年壓力、基本面有撐，地產股、所有子板塊今年以來將較去年表現較佳。以長照REITs為例，2022年持續受到升息影響報酬率受到壓抑，而今年以來至9月22日已有6.2%的表現。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，根據NIC MAP統計，美國高齡住房入住率預計將連續第九個季度成長，2023年第3季的前兩個月增長了0.5%。至2023年8月，一級市場的高齡住房入住率已提升至84.2%，與2021年6月的77.8%相比，入住率增加了6.4%。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，醫療保健REITs當中主要從事高齡住宅REITs的業者因淨利增加，抵銷利率上升影響，且入住率上升是收入大增的主要動力，即租金上漲加乘利潤；此外，兩者第2季入住率分別提高190及50個基點，每入住房間的收入分別增長7.3%和6.6%，費用則反映勞動力成本下降趨勢，因此市場一致預測獲利成長率將繼續增加。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國養老社區、工業、住宅需求熱絡，使得在大部分電子業面業績衰退之際，美國REITs第2季財報逆勢轉佳，財報高達65%優於市場預期，較前一季的45%高，僅12%不如市場預期，也比前一季34%低，帶動高達75%的美國REITs企業上修2023年獲利展望，整體市場獲利成長率上修至4.4%。目前美國REITs市場整體淨值折價擴大至15%，已是近年來低點，股利率高達4.1%，評價上深具吸引力，建議在震盪過程中分批布局，未來一年將穩健上漲。

李文孝表示，Fed升息態度偏鷹派，市場調整明年降息時間與次數，造成美債利率連續上揚至4.5%，衝擊REITs評價。但也表示美國經濟狀況勁強，對REITs反而是有利條件，根據歷史經驗，近期美國REITs的重挫反而提供良好買點。