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房地合一稅這樣改 毛院長看過來

2015-03-03 02:40:35聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

針對財政部所提房地合一稅改方案,毛院長希望外界提供具體建議。二月廿五日我已於民意論壇提出六項建議,僅補充幾點說明。

首先,房地合一是多年累積的資本利得,這和綜所稅的一年所得的確不同,如果房地合一採累進課稅,容易變成最高累進稅率,對非自住賣屋者不合理也不公平,因此我提出房地合一資本利得「平均一年」的具體建議。例如:房地產買賣的資本利得是五百萬,如果這是持有十年,則平均一年只賺五十萬,此五百萬適用綜所稅率的五%;若持有五年,平均一年賺一百萬,累進稅率為十二%;反之,只持有一年,則為四十%。如此便與綜所稅的一年所得概念相同,累進課稅較為公平,又與綜所稅率相同的建議,也簡單易懂、合理,且和綜所稅一樣課徵方式當然可行。

此建議不會像財政部版單一稅率十七%,造成投資房地產賺錢課稅,明顯較綜所稅率為輕的結果,既不公平也不合理的持續炒房現象。

其次,理想方式是併入綜所稅的合併課稅,但如此累進稅率將明顯提高,阻力較大;如果分離課稅,且與目前土增稅同時處理,與現行作法較一致可行。若在先求有再求好的現實妥協下,可再討論斟酌。

第三,財政部版本,土增稅的抵扣是與房地合一利得的「稅基抵扣」後,再適用稅率,非常不合理也可能造成更輕稅負結果;建議兩者分別先適用其稅率課稅後,再相互「稅額抵扣」,較公平合理。

第四,自住者免稅對象四千萬是否合適爭議?根據最新一季營建署購屋需求調查,台北市平均房價是二三六八萬(三十六.四坪,一坪六十五萬),雖和其他地區房價有明顯差距,但財政部的四千萬免稅對象絕對超出一般平均水準,屬豪宅等級,明顯不合理。然而若從購買坪數來看,各地區差異不大,是否可改採坪數限制(如五十坪),如此保障基本居住需求給予免稅較合理。

最後,非自住房屋的持有時間長短是否應予獎懲?大家都清楚一般短期持有者,買進賣出,不但明顯加速炒作影響房價,而且容易形成空屋浪費資源,這也是許多國家為遏止短期炒房另外課徵印花稅、我們課徵奢侈稅的目的,也如此加重稅負以替換奢侈稅的取消才有正當性。反之,一般長期持有者,房屋長期不買賣,不會影響房價,屬於正常投資出租行為,如此幫助活絡出租市場,也可減輕政府興建公營出租住宅壓力,讓無殼蝸牛更多安身立命選擇,應予鼓勵。當然在短期或長期可能會有些特殊狀況,可仿照奢侈稅規定予以排除。

雖然各種稅改方案都無法完美,然而原本房地合一、名實相符的課稅目的不應違背,各種方案的評估至少應考量:一、合理性(符合社會觀感與比例原則),二、公平性(量能課稅原則),三、政治可行性(大多數人可以接受),四、行政可行性(行政操作可以執行)。希望各種方案能透過公開透明的政策討論,找出平衡點,形成大多數人的共識,而非透過政黨的密室協商,形成少數利益團體的共識。政府、朝野黨派、相關業者、各公民團體及學術界都應積極參與,讓房地合一稅改方案及早通過實施。

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