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《「我是有錢人」迷思672》買股不買房,才會是有錢人!

2022-08-18 13:02:53聯合新聞網 李雪雯

筆者認為,從源頭選對資產配置,就是此生是否能成為富人的最大關鍵。圖為買房示意圖。...
筆者認為,從源頭選對資產配置,就是此生是否能成為富人的最大關鍵。圖為買房示意圖。圖片來源/ingimage

一直以來,總有不少媒體,喜歡報導有錢人的致富之道、投資思維的內容,或是富人的特質與好習慣,例如像是:有錢人在花費上,總是很節儉與克制,不該花的錢絕不亂花;或是有精準的投資眼光,勇於大膽進場…

然而個人認為,以上這些內容,多半是與個人人格特質有關,很難為所有投資理財大眾學習及套用。且一般大眾如果沒有從源頭選對資產配置,恐怕就將註定此生,是否能成為富人的最大關鍵。

筆者認為,這裡提到的「從源頭選對資產配置」,就是「買股,不買房」的重點。而這,就要先從最近的一件,朋友介紹的投資案,以及筆者從幾本最近半年,所看的書裡的共同結論說起。

前幾天,有位朋友推薦筆者一個「不錯的投資機會」。她說因為台積電在南科設廠的關係,台南地區房子一戶買價約700、800萬元,但至少都能租到2萬元左右!

儘管這樣的年報酬率,也還有3%(假設前提是「完全沒有貸款」),確實比目前銀行定存的1%左右高出甚多。所以一開始,筆者對這個投資建議,還真的是有些「心動」。

不過在經過一番冷靜的思考後,筆者的想法,卻有了不同的轉變。簡單先說結論:除非房子未來準備自住,以上買房並出租以做為投資之用,恐怕是非常不合適的。

以才剛看完的《只有資本主義的世界(Capitalism, Alone)》為例,雖然它是一本分析全球兩大資本主義差異,以及探討財富不平等的書。但是,裡面的一些內容,再加上近半年看到的,不同主題及內容的書籍中,居然有著與投資理財相關的共同致富密碼:想要成為有錢人,千萬記得要「買股,不買房」!

首先在《金融詛咒(Finance Curse)》這本書中,作者Nicholas Shaxson指出,美國最富的5%人,握有2/3的股份。且由於公司越來越優先拿利潤,買回自己的股票,而非用來投資,使得股價大漲,並造成股東受惠最大。根據Nicholas Shaxson所引述資料顯示,2015年,公司回購股票佔公淨收入的比,美國是110%、英國更高達150%。

另外在《大逆轉:金融擴張如何推升不平等(Divested:Inequality in the Age of Finance)》這本書中就提到:自1980年代開始,雖然美國全國的財富繼續增加,但經濟成長的果實,幾乎全都落入最富有的前20%家庭手裡。富人(富有家庭)的致富方程式就是:高所得→投資更多→賺到更多的錢→改善子女人生機會→財富移轉→更為富有!

一般來說,富人的資產配置主要是股票(美國前10%的富人,擁有80%的股票,包括直接持有股票、股票共同基金、退休帳戶、年金和信託),中產階級則多半是房地產;至於窮人,則擁有最多只能穩定家庭生活,但對於累積財富沒啥幫助的車子及房子,且可能欠下一筆不小的車貸及房貸(經統計,一半人所欠房貸,大約是住宅價值的1/4)。

該書作者林庚厚及Megan Tobias Neely 認為,自2007年以來,美國社會不平等大幅擴大之中,頂層所得一直能保持穩定,但底層60%人口的收入卻下滑的原因,就在於房貸危機,造成中產及勞工階級家庭的財富崩跌。特別是家庭往往將很大一部分,甚至是全部,全都重押在房屋的投資上。不但債務負擔較重,也比較容易因為失業,或是遇到緊急醫療狀況周轉不靈而債台高築。

作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出,有錢人雖然借得多,但利息也低。且有錢人的所得中,有30%~50%是用於投資(以便賺取更多財富),而窮人則多半是「入不敷出」。

至於在《只有資本主義的世界(Capitalism, Alone)》一書中,專門研究全球不平等議題、曾任世界銀行(World Bank)研究物門首席經濟學家的作者Branki Milanovic,就引述2013年的數據指出,全美1%的富人,擁有一半以上的股票、55%的金融證券、65%的信託產品,以及63%的股份,使得全美90%的財富,都集中在10%的富人手中。

這些有錢人的特徵,主要是「有更多資產」、「資產/所得比較高」,以及「有更多不同類型的資產(證券及金融工具佔3/4,房產則不到10%)」;中產階級的特徵則是「資產不多元(主要擺在房地產)」及「舉債度高(2010年已高達80%)」。

為什麼富人越富,但中產及窮人的財富,遠遠落後於富人? Branki Milanovic 認為其最主要的關鍵,就在於「不同資產類別的回報率是不同的」。他引述文獻資料指出,從1983年到2013年這30年間,有錢家庭的家戶所得較高,是因為金融資產的表現,遠勝過房地產。

以金融資產為例,其平均實質(排除通膨)年報酬率為6.3%,但房地產的平均實質回到率,就只有0.16%。如此之下,財富排名前1%的總資產報酬率,每年平均是2.9%,中間60%的中產階級報酬率,則只有1.3%。30年下來,以上的差異讓富人的投資報酬率,整整多了60%。

Branki Milanovic 整體歸納來說,富人的資產報酬率較高,是有以下三大原因:首先,富人持有較高比例的長期報酬資產(資產組合效應,因金融資產報酬率高於房地產);其次,富人從資產收益的每一塊錢課稅較低(稅率優勢,因金融資產稅率教低);第三,進入費用和資產每一塊錢的管理成本低(低進入門檻效應,因為高報酬資產投入門檻高)。

且過去幾十年中,同時有「高勞動所得(來自薪資收入)」及「高資本(來自資本投資)」所得的人口比重持續上升。儘管富人許多收入,仍然來自資本所得,但很多人也是勞動者。依數據顯示,美國前10%高資本所得者,也是前10%高勞動所得者。

依照《下流世代(99%:Mass Impoverishment and How We Can End It)》一書作者Mark E. Thomas所做的整理,美國GDP以薪資報形式分配給員工,在1980年代時為49%,但到了2015年,就只剩下43%。從1980到2015年,整體GDP成長了147%,但薪資中位數僅僅只成長1%。

數據顯示,自1950年代以來,生產力成長呈直線上升,但從1980年代以來,時薪沒有提高太多。根據《競爭之死(The Myth of Capitalism)》一書作者Jonathan Tepper及Denise Hearn所整理的數據資料,2014年時,美國執行長/勞工薪資的倍數是300倍(303.4倍,2000年時,一度還高達376.1倍)。也就是說,「勞工正在以較少的勞力,生產較多的商品;公司正在賺取更高的利潤,可是,好處並沒有跟勞工共享」。從另一個角度來說,就是企業所賺到的錢,都分給持有股票的股東了。

以上,筆者花了一些篇幅,把這幾本主題不同,但關於「富人之所以成為富人,且越來越富」的原因陳列,就是想趁此機會提醒國內投資理財大眾,千萬要揚棄過往不切實際、沒有大規模真實統計數據佐證的錯誤迷思了。

以國內為例,根據過往資料統計,過去15年,0050 ETF的平均年化報酬率至少有8%( https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780),以上面提到的台南700、800萬房子為例,除非年複利報酬率也能超過5%(如此一來,得保證15年的房價漲幅,要超過208%,也就是由現行800萬元,漲到1664萬元以上才行),否則,投資0050的整體報酬率,將遠高於買房並出租。

但就算如此,從事不動產投資的人,還必須注意以下幾大問題,首先就是「初期投資金額不低」。且正因為單次投資金額過大,投資人就很難因為「標的分散」,而降低「選錯標的」的風險。

其次,由於投資標的過於單一,未來就算要脫手或轉換投資標的,也很容易因為標的(房子)先天上的特質,而比一般標準化的投資標的要困難一些,且時間延長。

再者,只要是出租,就有可能遇到「空租」,以及房屋維修費用等問題(有興趣的讀者,也可以參考此文:https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.htmlhttps://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。當然,美國在房地產持有的費用及稅負上,比台灣高出非常多)。以上種種,都會影響(降低)整體不動產的投資報酬率,值得想要透過房地產投資而致富的民眾多加參考。

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

《延伸閱讀》

李雪雯的健康財富百寶箱》(若讀者有相關投資理財問題,也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言,個人將盡力、盡速回覆),在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章,將會轉貼在「個人部落格」中

台積電定存報酬率股東李雪雯
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