《「我是有錢人」迷思645》房價高可不可攀，「合資買房」可以解決問題嗎？
也許是因為最近以來，不動產市場持續熱絡，新聞媒體每天都有各地房價大漲的新聞，所以，最近跟兩位朋友聊天的時候，都不約而同地談到房地產的買賣與投資。
有兩位朋友都沒有買房，其中一位朋友聊到她最近，看到美國最近流行「合資買房」的趨勢，也想要「比照辦理」，但卻擔心在產權登記上，是否會存在一些風險？
另一位朋友則是表示，有人向她推薦一種「集資投資房地產」的方式，如此一來，就能夠用比較小的本金投資不動產。她有一點心動，但也擔心因為不熟悉房市，很怕投入後上當受騙。
對此，興中地政士事務所負責人—陳坤涵表示，他過去看到大部分的人合資購屋，多半是「非自用」目的，這是因為以兩人合買為例，房間與公共空間的使用、裝修問題，恐怕就吵（討論）不完了。
他進一步指出，平常跟互相信任的朋友一起吃個飯、閒聊或是短期旅遊，大家應該可以很自在的，但要一起長期共同生活就要考驗一下大家了。最簡單會遇到的問題像是：每人衛生習慣、飲食喜好、作息時間，或是有養寵物或帶親朋好友回家來同住，以及有關房間、客廳、浴室、廚房裝潢的風格、色系、費用…等，都有可能引發雙方的爭吵與不滿。
另外，房屋貸款怎麼分擔、有人繳不出來怎麼辦、日後水電瓦斯及管理費，該如何分擔…等問題，都值得想要「合資買房自住」的人及早思考清楚，才不致於「合資買屋」之後問題叢生，最後，可能連朋友都做不成。
總之，陳坤涵建議想要合資購屋自住的人，最好能一起共同生活一段時間，彼此了解生活的態度及習性，覺得可以一起共同生活再合資買房，日後紛爭可能會少一些。
反觀合資買房投資方面，具有30年不動產投資經驗的他表示，一般房地產租金報酬率，大約有4%-5%。所以，只要長期持有（超過5年以上），不是短進短出，他認為投資房地產會賠錢並不容易。
但是，就算是為了投資，經手過不少不動產過戶經驗的陳坤涵，也不建議合資買房，「因為會打壞朋友與親戚間的關係。因為投資有賺有賠，賺錢時比較沒問題，賠錢時問題就大了」，他說。
所以陳坤涵認為，如果真要合資買房投資，首先最重要且需要優先考慮的是「人」的問題，其次，則是要事先訂好「合資買房」的私契約內容。首先在「合夥人」方面，有以下2大重點：
一、人數不要太多，一定要找「志同道合」的人投資。「合資的人越多，問題也就越多。因為，當合夥人數一多，就容易出現人多口雜、各方意見難以整合的問題」，他說。
但是，多少才叫「少」或「不要太多」？倒是沒有一個標準答案。在看過不少「合資買房」的失敗案例之後，陳坤涵認為成功的最大關鍵，就在於「相互信任」。
他再三強調所謂的「信任」，不只是「相信」，而是「100%信任」對方在任何情況下都不會「亂搞」。「合資團隊裡面要有『能信任者』，這樣，才算是相對安全」，他說。
二、找具專業的人一起合資，例如「仲介＋裝潢＋代書（產權）＋行銷廣告＋管理出租」的組合。二陳坤涵強調，由於契約有許多問題，是無法事先預測的，所以，合資投資不動產時，找到一個值得信任的人，以及後續出租管理的人，就顯得格外重要。他建議最好找有不動產相關專業的人，未來會遇到相關問題及困難也會較少。
陳坤涵之前看很多這種合資買房（投資）的金主，都有自己的固定班底（主要是與房地產有關的專業人士，像是房仲、廣告行銷、代書、裝潢等）。之所以需要裝潢的「班底」，是因為「裝潢成本可以降低」。「特別是為了好租、租到更好價格，裝潢既不能隨便，又得降低成本才行」，他說。
陳坤涵再三強調，合資買房投資想要成功，必須團隊裡的主要成員，都是對房地產投資熟悉的人，才會（適合）這樣做。也正因為「人」是「合資買房」成功的最大關鍵，因此，陳坤涵對於那種集結社團，然後共同投資不動產的做法「完全不贊成」。他表示因為首先，人數少，意見才會比較少；其次，對於主要召集人，缺乏強烈的信任感；再者，團隊中可能缺乏不動產各項專業人員。
至於「合資買房投資」的另一大重點，就是要訂好私契約，規範合夥人之間的權益和責任分配，而訂定的重點如下：
一、出資及權利義務：各人的出資金額是多少？記得匯款資金流程，一定要透過金融機構，未來有糾紛時才有憑有據。
二、登記及貸款：買房之後，到底要登記誰的名字？一般來說，不動產可以登記某一代表人名下（或是完全沒有任何出資的人），或是「按出資比例」登記產權。
陳坤涵指出，以上兩者的效果沒差，只是「登記在一個人名下」，作業上比較簡便（登記、出租及賣出，都需要所有登記人親自簽名、蓋章），且如果登記多人，也許很難獲得銀行貸款。
由所有出資者「共同登記」，會牽涉到「共有」的問題。陳坤涵解釋，如果四位合夥人中，有三人要賣，一人不賣，依照《土地法》第34條之一，有關「共有物分割或處分」的規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算）。
就算這一位堅持不賣者「堅持不蓋章」，另外三位屋主只要採「多數決」，就可以將不動產賣出（所以才被稱為「霸凌條款」），賣出後會依出資比例，將款項提存在法院中，房地產依然能夠過戶（但這位堅持不賣者，仍舊享有「優先購買權」）。
假設想要事先避免以上「共有」問題的發生，在「合資買房投資」的登記上，陳坤涵比較建議的做法是：「借名登記」，並且設定抵押權及事先寫好協議。
當然，「借名登記」也不是全然沒有風險。根據陳坤涵的經驗，如果房價上漲非常多（例如合資者有兩位，原購買價是500萬元，後來漲到1000萬元，由於原先抵押設定只有250萬元，所以，原登記者賣屋後的500萬元，可以只給原出資金額—250萬元），仍有可能「拿不到漲價後的獲利」。
對此，陳坤涵認為最保險的方式是：除了將房子設定抵押之外，還要與合夥人訂定一個「私契約」，證明設定抵押的金額，是所謂的「購屋出資金額」，而不是輕易被認做「單擔純借錢給登記者」而已。
一般來說，房子就算有抵押設定，登記者依舊能夠將房子單方面賣出及過戶，只是原先的抵押設定，也會跟著過戶到新接受的屋主（買方）。買方一定會要求賣方，在沒有塗銷原先抵押設定之前，不會支付原抵押設定的尾款金額。
所以陳坤涵表示，就算房子被其他人高價賣掉，只退回原投資本金，但至少本金不會有任何損失，參與「合資買房」者的最大風險，只不過是「不賺不賠」而已。
除了「借名登記」外，當然也有合資購屋者，會到地政事務辦理「預告登記」的方式來保障自己的權益。但陳坤涵提醒：依照土地法第79條之1第3項（預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力）的規定，未來不動產的所有權人（登記名義人），一旦發生政府徵收、法院判決或強制執行這3種情形時，對於預告登記的請求權人而言，就無法發揮其原先預期的作用。所以，他並不建議採用這種方式。
三、出租及管理：陳坤涵特別強調，如果是「共同登記」的方式，找一個「管理人」是很重要的。他解釋，由於房地合一稅的實施，投資房地產已經不能像原本那樣「隨便裝潢一下，反正馬上就可以轉賣、獲利」，而必須在手中持有超過5年（稅率可降到20%）。
這個時候，就要考慮房子這5年間「準備租給誰？租多少？出租決定由全體決議？還是委交某一個人代為處理（因為多人登記產權，出租時要全體簽字同意）？租金收入產生課稅的問題，該如何解決？所收租金的管理、運用及中途修繕」…等問題。陳坤涵提醒，這些問題都要事先列入私契約中清楚載明，才能避免日後產生糾紛。
四、賣出與利益及稅費分配：相關問題有：誰來賣？由誰決定賣（注意土地法第34條之一的規定）？多少價格才賣？如果有多人登記，是按持分來課稅，但如果產權登記只有一人，相關稅負問題如何補貼？陳坤涵認為，賣出是合資投資房地產中，最大且最困難的問題。
最後，如遇有合資購屋的共有人，因為都忙於自身事業，或有其他因素無法管理合購的房子時，陳坤涵建議可以利用信託的方式，共同委託具專業背景的人士（例如不動產經紀人、地政士等），由受託人出面管理（例如出租、修繕等）、處分（例如出售）不動產。雖然這樣一來，可能會多支出些費用，但也是不錯的選項之一。
以上這些如果沒有寫清楚，就會出現各種糾紛，值得想要「合資買房投資」者仔細參考。
表、合資買房訂定私契約重要內容的Check-lists：
| 項目 | Check-lists重點 |
| 出資及權利義務 | 各人的出資金額多少？由誰擔任召集人？如果合夥人有人想要退出，怎麼處理？ |
| 登記及貸款 | 各人的登記比例？需不需要貸款？如果要貸款，由誰來申請？ |
| 出租及管理 | 租金多少？租給住家或營業？房客可否再轉租？租屋管理者是誰？ |
| 賣出與利益及稅費分配 | 誰來賣？由誰決定賣？多少價格才賣？賣房後，利益及稅費怎麼分配？如果有多人登記，是按持分來課稅，但如果產權登記只有一人，相關稅負問題如何補貼？ |
資料提供：興中地政士事務所負責人陳坤涵
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