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《「我是有錢人」迷思643》存房不如存股好!

2021-11-11 17:21:17聯合新聞網 李雪雯

房價持續看漲,趁早買房是對的嗎?。示意圖/ingimage
房價持續看漲,趁早買房是對的嗎?。示意圖/ingimage

有位男性讀者來信問筆者,說他看到媒體不斷報導,房東不願意把房子租給老人家,特別是單身男性。所以,一直心生恐懼,很怕自己未來年紀大時,沒有一個可以讓他「安身」的地方。

最近,他又看到媒體報導因為資金過於泛濫,房價未來只會越來越高,不可能會下跌。在加上許多建商的廣告說「與其付錢給房東,不如用房租來買房」。

這位讀者很想把自己努力存下的兩、三百萬積蓄,儘快去買間房子,以免未來房價越來越貴,他會永遠買不了房。所以,他寫信來問筆者:「該不該用房租,去買一間房子」?

一直以來,許多「房地產專家」訴求買房的最大優勢,除了「有房子住,不用擔心被房東漲租或拒租」外,最主要就是「不要浪費租金,把租金去付房貸,20年後就可以擁有一棟房子」。

然而,以上假設要成立的最重要條件就是:房租要等於房貸金額。然而,就算如今市場房貸利率如此之低下,同一間房屋的每月租金,卻遠遠低於每月房貸款款金額。

為了能夠提供這位讀者實際有用的理財建議,筆者實際以目前在新北市40多年舊公寓(坪數約23坪)、假設房東願意的賣價是860萬元,銀行最多願意放貸7成或6成、月租金1萬6000元的個案為例進行試算。

假設不買房,而是把每月房貸差額,再加上原本購屋自備款(258或344萬元),去進行定期定額投資0050 ETF,並以最保守的年化報酬率計算,20年後差額投資成績是1400多萬元。

以上房價漲幅,筆者是以新北市的國泰房地產指數當參考,過去20年(由2001年7月,到2021年7月)漲幅約1.81倍,等於年複利報酬率只有3.0058%。至於定期定額投資0050 ETF為例,固定在年初進場的近16年年複利報酬率大約有7%。

就算投資人有特別選擇時點進場,且剛好運氣都很背,每年定期定額都選在行情的最高點進場,年化報酬率至少也有5.8%。再以單筆投資為例,在2007年前最高點進場,持有十年的年化報酬率有6%;任何滾動時點單筆進場持有十五年,年化總報酬率也有10%多

看到這裡,讀者應該會懷疑:假設兩者累積財富(年化報酬率)的差異非常大,但為什麼看不出來長期用「房貸—房租差額投資」的累積財富效果,會贏過買房呢?其中最大的關鍵,就是因為房租支出部分,並沒有辦法真正拿來「投資生利」。

當然,房東未來有可能漲房租(例如調漲到2萬元),房貸利率也有可能不會是最優惠的1.31%,而是更高的1.5%或3%。但是,只要年化報酬率再提高一點(8%),差額投資20年後所累積的資產(1700-2000多萬元),就會超過不動產價格的1500多萬元。

以上所要表現的重點是:就算未來租金及房貸利率都提高一些,但只要房價與0050長期的投資報酬率,都各維持在3%及8%的水準,那麼,「不買房,而將自備款及租金差額拿去投資」,恐怕還是比較好的決策選擇。

簡單來說,手中握有的現金比房屋市價來得高,一旦理財大眾臨時有大筆現金需求時,在不動產「脫手不易,緊急脫手的價格會更低」的缺點之下,「岑股」的好處,恐怕是遠優於「存房」的。

當然必須提醒讀者的是:以上的舉例,並未考慮房東願意賣屋的價格,會比現金市場行情每坪平均約40萬元還要高;個別物件近20年的漲幅差異;房貸戶選擇提前還款;所選的物件過於老舊,20年後脫手不易;購屋人長達20年的持續還款能力問題;有沒有可能把部分房間出租以生利;以及持有不動產的相關稅負…等問題。

且在此同時,把房貸差額拿去投資,累積財富效果大於房地產的另一大前提是:一定要把差額去投資,而不是把那差額,拿去做為一般消費及享樂之用,也才能產生以上「將房貸與房租間差額拿去投資,累積財富效果更大」的結論。

事實上,買房及不買房、繼續租屋,並且把房貸與每月租金的差額,以及購屋自備款拿去投資,都各有優點(請見下表)。然而,買房之後未來所面臨的最大風險,是在於「未來房價漲幅,真能如過去20年一樣」?

表、買房及繼續租屋,但進行差額投資的優點及風險比較:

 買房 不買房,改差額投資
優點有房子住,不用擔心被房東漲租或拒租1. 當投資報酬率更加提高(例如由6%提高到8%或10%),資產累積效果更大

2. 可以隨著工作地點,或是不滿鄰居、住家環境而輕易換屋

未考量風險

1. 房貸利率若不是固定利率,未來極有可能走高,而當房租漲幅不大時,差額投資的財富累積效果將會更大

2. 20年後,台灣人口約減少136萬人,在一定程度上,會影響房價上漲

3. 房子會折舊,在都更不易之下,未來轉手將更為困難,也可能更不適宜居住

4. 未來長達20年的持續還款能力

 

1. 房東有可能漲房租,或是被房東拒租

2. 若有空房出租,也可以減少房貸負擔

3. 沒有紀律化長期投資,或是選錯標的,造成財富無法累積

過去這段時間的不動產價格持續上漲,主要是受到「人口持續成長」與「資金特別泛濫」的影響。從國發會的人口預估數字來看,從1980年以來,台灣人口持續成長。

但是根據國發會的預估,20年之後(2040年),人口將比現在減少136萬人;如果到2050年,人口將減少317萬人;到260年,人口則大減540萬人,等於比現在少掉約23%的人口。

此外,現在跟著跳下去買房的另外兩個,未來可能潛在風險是「貸款人未來20年持續還款能力」,以及「未來房貸利率有可能走高」。當然,也許讀者會說:付房貸可以強迫儲蓄。但是筆者有以下兩點理由反駁:

一來,如果是毫無自制能力的人,不管是差額投資或付房貸,都是一項不可的任務;二來,想要讓自己達到「強迫儲蓄」的效果,透過薪資轉帳定期定額投資,也一樣可以達到,理財大眾實在不必單純因為「強迫儲蓄」這個理由,而讓自己揹上長期且大量的負債。

特別是當購屋自備款準備的不多時,民眾不但要支付更多的每月房貸還款金額,也因為所有身家都拿去買房及付房貸,沒辦法擠出更多額外資金去「投資生利」,財富累積的效果自然也越差。這也將是自認有點能力買房(已準備一筆自備款)的人,必須再三思索及權衡之處。

一般來說,貸款成數高的人,多半是自備款不多的人。至於自備款為何不多?恐怕還是與「收入—日常生活支出後所剩無幾」有關。但也正因為如此,筆者才更不建議包括這位讀者在內,自備款已經不多的人,輕易做出買房的決定。

就以筆者最近的一本書—《被壓榨的一代(Squeezed:Why Our Families Can't Afford America)》為例,該書就特別分析了:為什麼原本應該令人覺得生活不錯的美國中產階級(根據2016年5月初版的皮尤研就中心調查,所謂的「中產階級」是「三口之家,年收入在4萬2000美元至12萬5000美元的工作族群」,佔美國家庭數量約51%),卻因為昂貴的醫療費、學費(根據《大逆轉》一書表示,學生貸款金額增加,以及借貸的報酬率極低,使得千禧世代成為美國近代史上,最窮的一代)、教育費、育兒費以及住房的價格(例如房貸),而承受到極大的壓力。

筆者建議將房貸差額拿去投資才是較佳選擇。示意圖/ingimage
筆者建議將房貸差額拿去投資才是較佳選擇。示意圖/ingimage

事實上,筆者不建議買房,反倒建議將房貸差額去投資的另一個最大理由就是:一旦面臨市場反轉,這類「手中沒有多少儲蓄」的人,所受到的衝擊是最大的。

以筆者最近看的另一本書—《大逆轉:金融擴張如何推升不平等》為例,就提到窮人受金融風暴的傷害最重。簡單來說,這本書的中心論點是:金融崛起乃是美國經濟不平等加劇的一個根本原因。且正由於金融的崛起,讓富有的人透過借錢,可以用更低的借貸成本去「借錢投資」。

該書作者指出,越來越多的美國人,失去償債能力,許多家庭已經破產,擁有的資產少於負債。這是因為對於低收入的窮人來說,隨著債務越來越高,反而使得個人或家庭財務中,投資、儲蓄的金額與比例降低,且可能借錢的利率不低,讓他們困在「借債還債」的惡性循環裡。

《大逆轉》一書的作者形容,同樣欠很多債的人,有時候債務負擔往往並不沉重。因為富裕家庭擁有大量債務,只是反映他們比其他人,更容易獲得信貸及累積財富。以房貸及學貸為例,這讓這些家庭不必動用儲蓄及投資,而相較於這些貸款的利息成本,他們的儲蓄或投資往往可以為他們,帶來更多報酬或稅務優惠。

相對富裕另一邊的窮人家庭,則必須用更高的利率借款,以支應提升教育程度,以及改善生活方式,而這些債務會造成他們更大的財務風險。許多美國家庭因為沒有什麼儲蓄,只要一失業或生重病,就可能保不住自己的房子。

《大逆轉》一書指出,金融化時代開始以來,股市興旺帶給有錢家庭非凡的報酬;另一方面,中產階級將他們的大部分財富放在房地產上,而美國房地產的報酬率低於股票,且較難變現。

該書引用資料顯示,1%的有錢人資產配置中,金融資產佔比達到42%、其中的股票也有25%;至於中產階級家庭中,股票佔比也有15%,總金融資產佔比也有35%;反觀底層的家庭,股票佔比只有5.3%,總金融資產佔比才18%。也就是說,較窮的50%家庭,沒有盈餘可用來投資於家庭的未來,如果有錢,他們通常先買個房子,或買一輛車,來維持過活。儘管在美國,這些資產是有助於穩定家庭生活的必需品,但是對累積財富沒什麼幫助。

雖然在金融風暴時,不論股票投資或房地產,價格一樣會下跌。但該書作者表示,投資於股市的家庭,搭上了「黃金電扶梯」,他們的財富每6年增加一倍。1970年代末開始的一系列減稅政策,使他們保住更多財富,股票因此成為這些家庭財富更重要的一部分。

而2008年的房貸危機,造成中產和勞工階級家庭的財富崩跌。因為這些家庭往往將很大一部分(甚至是全部)財富,都投資在房屋上,債務負擔也比較重。他們比較容易因為失業,或是遇到緊急醫療狀況周轉不靈而債台高築。

簡單來說,中低階層把太多資金放在不動產,但金融風暴時,受傷最重的是房地產,所以造成他們的資產大幅縮水,且已沒有餘錢可做真正的投資,以擴大財富;反倒是有錢人,甚至可以借錢投資股票,讓資產快速倍增。可以這麼說,如果是中低階級的族群,較佳的做法應該是:先從股市穩定的累積並賺到一定的財富。

也許讀者會說:未來股市年化報酬率,可能不會有8%,而可能只有6%或者更少。當然,世事難料,很多事都很難精準預測,但筆者有以下兩點看法,供讀者參考:

首先,從市場整體收益的角度,股市投報率不佳,房市也不可能獨好。這代表過往20年、3%多一點的房價年化報酬率,也一樣有可能繼續往下探底及走低。

更何況在人口老化、少子化的前提下,就算房價仍有可能上漲,力道也不可能像過去人口及資金泛濫同時發生之際的大。更何況,如果未來有通膨危機,不投資股市,又有什麼報酬率能擊敗通膨率的標的呢?

其次,當「無法大量生利的負債」,佔據個人資產比重太高之際,就很難產生多餘的儲蓄及投資。

如此一來,不但難以應付變化日益詭譎的世界,也更不易快速累積財富。

最後,筆者想要表達的是:投資理財沒有單一且唯一的解答,因為,每個人在意的點不會相同。

個人撰寫此文,並不是要讓讀者做出那「只有唯一正確解答」的選擇。而是想透過實際的計算,以及買與不買的優點及風險,才有助於讀者釐清自己真正的購屋意圖為何?也才能做出符合自己真正期望與利益的決策。

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

《延伸閱讀》

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