《「我是有錢人」迷思637》「少子化」會影響房價多深？
上上個星期，有篇關於房地產的新聞報導，引起筆者的注意及思考。新聞報導指出，台灣人口雖然數已進入「生不如死」的負成長階段，但內政部統計去（2020）年底的全台空屋率為9.96%，創下有統計以來新低。
對此，房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮在受訪時表示，「空屋率升反降」的關鍵因素在於「兩代不同堂趨勢引發剛性需求大增，不但去化了新增供給量，也降低全台空屋率」。
當然，也有房地產專家不忘提醒：「國內老年化、少子化的趨勢沒有改變，對於「未來空屋率是否會維持下降」一事，仍持保守的態度。張欣民也呼籲開發商，『未來的推案規劃應審慎評估，不要過度樂觀』」。
之後，就有位網友寫信給筆者。她說單身的她，一直相信在「少子化」的影響下，房價可以下跌。所以無房的她，原本想等房價下跌之後，再來「揀一棟便宜的退休宅住住」。
但是，在看了以上「空屋率創新低」的新聞，以及之前，有不少房產專家「全球資金過剩之下，終究會推高不動產價格」的分析之後。她又開始覺得，是不是「少子化」這個問題，並沒有外界想的那麼嚴重？她更擔心再不下手買房，價格只會越來越貴。
也許對許多民眾來說，目前還感受不到「少子化」這個議題的嚴重性。話說9月18日，《經濟日報》的社論曾經提到：「不婚不生成為國安大問題」。
但是，這也並非危言聳聽，因為在2018年出版（日文版是2017年）的《未來年表》一書中，作者河合雅司就曾預言：在日本人持續減少之下，2065年時，外國人不但可能不用一兵一卒，就能奪走日本領土，甚至導致整個國家的國防、治安與防災機能的下滑。
之前，筆者曾經遇過不少年輕朋友，他們普遍對於「少子化」情形「樂觀以對」。因為他們認為「人口減少」，反而「競爭者減少」。這角度不能說錯，但恐怕並沒有看到整個問題的全貌，以及迎接而來的，非常棘手、難解，又環環相扣的困境。
因為，「高齡化」與「少子化」加乘之下的「人口減少」，不但造成「勞動力減少」、「消費力降低」、「經濟發展減緩」，也連帶會減少「提供各種服務的人力」，並且提高年輕人的各項稅收及成本的負擔。
《未來年表》的日籍作者河合雅司，不但是日本《產經新聞》的評論委員、大學客座教授，也同樣是厚生勞動省討論會委員，是一位相當知名的「人口及社會保險政策」專家。
筆者認為，《未來年表》一書的最大價值就在於：河合雅司在書中，透過一些預測數字，提醒政府及一般大眾了解未來人口問題的嚴重性，以及可能對於整個國家、社會及一般個人日常生活的重大影響。
筆者認為，該書中有關未來居住及生活等問題的可能發展，或許能夠提供給有「國內房價到底會不會因為少子化而下跌」困擾的民眾，一個「未來要不要買房」？以及「如果一定要買，又該買在哪裡」的參考。
根據河合雅司的預測，在日本「少子化」、「高齡化」的影響下，大都市與鄉鎮之間的樣貌將會「天差地別」。整體來說，受惠於各項資源眾多及便利，不論是想要求職的青壯族群，或是高齡的退休人士，通通會擠往大城市。
因此，日後大城市會出現「醫療及照護地獄」，也就是病床及照護資源嚴重不足的問題。簡單來說，如果生活在大城市，可能是生病之後，連個病床都找不到；但假設在醫療資源缺乏（代表民眾就醫路程可能很遙遠，或是連送去醫院的救護人員都沒有）的鄉鎮地區，套句河合雅司的說法—「去醫院就能得救」的常識也會瓦解，可能「連醫院都到不了」。
事實上，少子化及高齡化對於鄉鎮等郊區的生活影響，恐怕還不只是醫療及照護問題。由於勞動人口大減，不但是醫護及照護人員奇缺，各行各業能夠提供服務的人口也大減。
首當其衝的，至少是提供日常基本生活的服務能力縮水。例如鄉鎮基礎建設（道路、水電設備等）沒人維護及修理，影響在鄉鎮生活的便利性，或是被迫負擔更高費用支出；由於人口少、消費力大減，許多零售行業退出營運，使得鄉鎮居民（特別是行動不便者）成為「購物難民」，再不然，就得支付比大城市更昂貴的費用，才能取得同等的商品及服務…
回到本文開頭的重點：未來台灣房價是漲、是跌？根據筆者的觀察與看法，台灣房價在面臨少子化的影響之下，終究難逃「空屋率會提高」、「房價持續下跌」的局面。但是在全國人口進入雪崩式大減之前，也絕對不會是「齊跌」的局面，而是「大都市房價持續走高、鄉鎮地區房價則持續下跌」的走勢。
個人認為，儘管還會有像台積電這樣在某一地區設廠，該地房價就開始飆漲的「怪現象」，但是從長期人口「往大城市擠」的趨勢之下，鄉鎮地區的房地產，是極不可能有「逆勢上漲」本錢的。
筆者之所以這麼「篤定地認為」，最主要還是特別對未來十幾、二十年中，人數快速增加、佔總人口比例最高的「退休高齡者（根據國發會的人口推估資料，到2070年時，85歲以上高齡人口佔人比率為11.4％，達到180萬人」而言，交通便利及醫療品質，終究是居住第一考量的因素。且就算買房，不是為了退休，而是幫子女置產，也一定要考慮都市的便利性（就業及交通）問題。
因為筆者堅信，未來房地產不是不能投資，而是要跟著「工作及生活（除了生活機能外，退休族最重要的是就醫環境及品質）走。也就是說，如果沒有符合以上的條件，再新、再讓自己滿意的物件，恐怕在未來少子化浪潮下，連土地價值都有可能大幅滑落。
整體來說，筆者認為未來有可能「不跌」或「逆勢上漲」的條件是：大都市優於郊區（人口綢密、交通及醫療、就業等資源豐富，且生活機能優的大城市，優於欠缺這些資源的城鄉地區）。個人認為，郊區一定不適合買。因為一來，大眾運輸不到之處，住戶就只能靠自己開車解決。但年紀大了，開車的風險可是不小的。
二來，就算高齡者能開車，道路維修工人難找（當然，外籍勞工可以解決部分問題，但是根據《未來年表》一書作者的分析，日本在引進外勞之下，亦有「拉低勞工薪資」的問題；更何況台灣天災頻仍，不要說維修速度蝸牛步，恐怕連救災都成問題）之下，回家之路恐怕也會成為一條險路。再者，人口少郊區的輸水、輸電及維修成本會變貴，除非財力夠厚，否則，恐怕難以支撐昂貴的水價與電價（除非獨棟建築全部改用太陽能及地下水、山泉水）。
事實上住在郊區，不但有「交通不便（搭乘人少的地區，可能因維修關係而減班、停駛都有可能）」困擾，還有變成「購物難民」的可能性。雖然現在UBER等快遞服務的提供。但是，由於年輕勞動力不足，位在郊區的民眾，不是享受不到相關服務（水電無人維修、連修水電或裝潢的人，可能都找不到；或是連最起碼的基礎公共建設，像是電力及自來水都很難供應），就是要花上更高的成本（物流運送要加價），才能取得同樣的服務。
除此之外，新屋優於舊屋（舊屋不僅裝潢費用高，維修或改建的工人也難請。就算能解決屋主不同意問題，但成本問題，將使都更更困難執行，特別是基地面積小的建案，由於沒有代銷肯賣，建商自然也不會輕易碰這類都更案；小坪數優於大坪數（因為家庭結構改變）；
有電梯優於沒有電梯（老年人爬不了樓梯，年輕人不愛爬樓梯）；沒電梯的一、二、三樓，優於沒電梯的四、五、六樓；公寓又優於透天厝（除非有電梯，但，有電梯的透天厝不但價格貴，且日後還多一筆維修、更新及每月多出的電費）。
如果沒有符合以上的條件，個人倒是奉勸民眾改採「以投資代替買房」的策略。因為，就算是要留給子女，靈活又萬能的現金，絕對要比難以轉手的「不動」產「好使」一些。
更何況對於努力進行退休規劃的人來說，只要手中握有資產，哪怕有「租不到『退休（好）宅』」的問題？再說了，長期投資的獲利，恐怕還要高過房地產的報酬率。
因為根據部落客—許弘德（Hunter）的試算，0050在2009-2018年這十年之中，0050創造了11.4％的年化報酬率，贏了房地產的8.42％報酬率。儘管「過去的績效不代表未來」，再把流動性考慮進去，但如果是以「投資」為前提來考量的話，他說他會選擇長期投資指數型ETF。
最後，筆者想以回覆讀者的提問，做個簡單的結論：如果決定買房，筆者建議是「寧缺勿濫」—寧可買昂貴蛋黃區的小宅，也不要買便宜蛋黃區的豪宅。
當然，綜合文中提到的所有條件的物件，價格一定非常昂貴。但是，如果購屋者希望自己投資的房地產（主要是土地價值）能夠「長久保值」，綜合條件越多，未來才越有「不跌反漲」的優勢。
假設民眾挑來挑去，挑不到理想的標的，那麼，筆者還是奉勸這些民眾，放棄買房的想法，把錢挪去其他金融投資，因為在全球資金泛濫之下，會漲的絕對不會只有房價，且金融資產的投報率，也絕對不會低於不動產。
《免責聲明》本專欄所提供之資訊，均由作者自行蒐集並撰寫完成，所有觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算，均已力求精確，惟不保證其正確性，也不作為任何投保或購買的建議，對此不負任何法律上的責任。另外，本專欄版權所有，轉載請註明出處。《延伸閱讀》《李雪雯的健康財富百寶箱》（若讀者有相關投資理財問題，也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言，個人將盡力、盡速回覆），在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章，將會轉貼在「個人部落格」中
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