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《「我是有錢人」迷思637》「少子化」會影響房價多深?

2021-09-23 15:31:35聯合新聞網 李雪雯

報導指出,台灣人口雖然數已進入「生不如死」的負成長階段,但內政部統計2020年底...
報導指出,台灣人口雖然數已進入「生不如死」的負成長階段,但內政部統計2020年底的全台空屋率為9.96%,創下有統計以來新低。對此專家表示,「空屋率升反降」的關鍵因素在於「兩代不同堂趨勢引發剛性需求大增,不但去化了新增供給量,也降低全台空屋率」。示意圖。 本報資料照片

上上個星期,有篇關於房地產的新聞報導,引起筆者的注意及思考。新聞報導指出,台灣人口雖然數已進入「生不如死」的負成長階段,但內政部統計去(2020)年底的全台空屋率為9.96%,創下有統計以來新低

對此,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮在受訪時表示,「空屋率升反降」的關鍵因素在於「兩代不同堂趨勢引發剛性需求大增,不但去化了新增供給量,也降低全台空屋率」。

當然,也有房地產專家不忘提醒:「國內老年化、少子化的趨勢沒有改變,對於「未來空屋率是否會維持下降」一事,仍持保守的態度。張欣民也呼籲開發商,『未來的推案規劃應審慎評估,不要過度樂觀』」。

之後,就有位網友寫信給筆者。她說單身的她,一直相信在「少子化」的影響下,房價可以下跌。所以無房的她,原本想等房價下跌之後,再來「揀一棟便宜的退休宅住住」。

但是,在看了以上「空屋率創新低」的新聞,以及之前,有不少房產專家「全球資金過剩之下,終究會推高不動產價格」的分析之後。她又開始覺得,是不是「少子化」這個問題,並沒有外界想的那麼嚴重?她更擔心再不下手買房,價格只會越來越貴。

也許對許多民眾來說,目前還感受不到「少子化」這個議題的嚴重性。話說9月18日,《經濟日報》的社論曾經提到:「不婚不生成為國安大問題」。

但是,這也並非危言聳聽,因為在2018年出版(日文版是2017年)的《未來年表》一書中,作者河合雅司就曾預言:在日本人持續減少之下,2065年時,外國人不但可能不用一兵一卒,就能奪走日本領土,甚至導致整個國家的國防、治安與防災機能的下滑。

高齡化與少子化加乘之下的人口減少,不但造成勞動力減少、消費力降低、經濟發展減緩,...
高齡化與少子化加乘之下的人口減少,不但造成勞動力減少、消費力降低、經濟發展減緩,也連帶會減少提供各種服務的人力,並提高年輕人的各項稅收及成本的負擔。 報系資料照/記者曾學仁攝影

之前,筆者曾經遇過不少年輕朋友,他們普遍對於「少子化」情形「樂觀以對」。因為他們認為「人口減少」,反而「競爭者減少」。這角度不能說錯,但恐怕並沒有看到整個問題的全貌,以及迎接而來的,非常棘手、難解,又環環相扣的困境。

因為,「高齡化」與「少子化」加乘之下的「人口減少」,不但造成「勞動力減少」、「消費力降低」、「經濟發展減緩」,也連帶會減少「提供各種服務的人力」,並且提高年輕人的各項稅收及成本的負擔。

《未來年表》的日籍作者河合雅司,不但是日本《產經新聞》的評論委員、大學客座教授,也同樣是厚生勞動省討論會委員,是一位相當知名的「人口及社會保險政策」專家。

筆者認為,《未來年表》一書的最大價值就在於:河合雅司在書中,透過一些預測數字,提醒政府及一般大眾了解未來人口問題的嚴重性,以及可能對於整個國家、社會及一般個人日常生活的重大影響。

筆者認為,該書中有關未來居住及生活等問題的可能發展,或許能夠提供給有「國內房價到底會不會因為少子化而下跌」困擾的民眾,一個「未來要不要買房」?以及「如果一定要買,又該買在哪裡」的參考。

專家預測,日本少子化、高齡化影響下,受惠於各項資源眾多及便利,不論是想要求職的青...
專家預測,日本少子化、高齡化影響下,受惠於各項資源眾多及便利,不論是想要求職的青壯族群,或是高齡的退休人士,通通會擠往大城市。因此,日後大城市會出現「醫療及照護地獄」,也就是病床及照護資源嚴重不足的問題。 本報系資料庫

根據河合雅司的預測,在日本「少子化」、「高齡化」的影響下,大都市與鄉鎮之間的樣貌將會「天差地別」。整體來說,受惠於各項資源眾多及便利,不論是想要求職的青壯族群,或是高齡的退休人士,通通會擠往大城市。

因此,日後大城市會出現「醫療及照護地獄」,也就是病床及照護資源嚴重不足的問題。簡單來說,如果生活在大城市,可能是生病之後,連個病床都找不到;但假設在醫療資源缺乏(代表民眾就醫路程可能很遙遠,或是連送去醫院的救護人員都沒有)的鄉鎮地區,套句河合雅司的說法—「去醫院就能得救」的常識也會瓦解,可能「連醫院都到不了」。

事實上,少子化及高齡化對於鄉鎮等郊區的生活影響,恐怕還不只是醫療及照護問題。由於勞動人口大減,不但是醫護及照護人員奇缺,各行各業能夠提供服務的人口也大減。

首當其衝的,至少是提供日常基本生活的服務能力縮水。例如鄉鎮基礎建設(道路、水電設備等)沒人維護及修理,影響在鄉鎮生活的便利性,或是被迫負擔更高費用支出;由於人口少、消費力大減,許多零售行業退出營運,使得鄉鎮居民(特別是行動不便者)成為「購物難民」,再不然,就得支付比大城市更昂貴的費用,才能取得同等的商品及服務…

回到本文開頭的重點:未來台灣房價是漲、是跌?根據筆者的觀察與看法,台灣房價在面臨少子化的影響之下,終究難逃「空屋率會提高」、「房價持續下跌」的局面。但是在全國人口進入雪崩式大減之前,也絕對不會是「齊跌」的局面,而是「大都市房價持續走高、鄉鎮地區房價則持續下跌」的走勢。

個人認為,儘管還會有像台積電這樣在某一地區設廠,該地房價就開始飆漲的「怪現象」,但是從長期人口「往大城市擠」的趨勢之下,鄉鎮地區的房地產,是極不可能有「逆勢上漲」本錢的。

筆者之所以這麼「篤定地認為」,最主要還是特別對未來十幾、二十年中,人數快速增加、佔總人口比例最高的「退休高齡者(根據國發會的人口推估資料,到2070年時,85歲以上高齡人口佔人比率為11.4%,達到180萬人」而言,交通便利及醫療品質,終究是居住第一考量的因素。且就算買房,不是為了退休,而是幫子女置產,也一定要考慮都市的便利性(就業及交通)問題。

筆者認為,台灣房價在面臨少子化的影響之下,終究難逃「空屋率會提高」、「房價持續下...
筆者認為,台灣房價在面臨少子化的影響之下,終究難逃「空屋率會提高」、「房價持續下跌」的局面。 本報資料照片

因為筆者堅信,未來房地產不是不能投資,而是要跟著「工作及生活(除了生活機能外,退休族最重要的是就醫環境及品質)走。也就是說,如果沒有符合以上的條件,再新、再讓自己滿意的物件,恐怕在未來少子化浪潮下,連土地價值都有可能大幅滑落。

整體來說,筆者認為未來有可能「不跌」或「逆勢上漲」的條件是:大都市優於郊區(人口綢密、交通及醫療、就業等資源豐富,且生活機能優的大城市,優於欠缺這些資源的城鄉地區)。個人認為,郊區一定不適合買。因為一來,大眾運輸不到之處,住戶就只能靠自己開車解決。但年紀大了,開車的風險可是不小的。

二來,就算高齡者能開車,道路維修工人難找(當然,外籍勞工可以解決部分問題,但是根據《未來年表》一書作者的分析,日本在引進外勞之下,亦有「拉低勞工薪資」的問題;更何況台灣天災頻仍,不要說維修速度蝸牛步,恐怕連救災都成問題)之下,回家之路恐怕也會成為一條險路。再者,人口少郊區的輸水、輸電及維修成本會變貴,除非財力夠厚,否則,恐怕難以支撐昂貴的水價與電價(除非獨棟建築全部改用太陽能及地下水、山泉水)。

事實上住在郊區,不但有「交通不便(搭乘人少的地區,可能因維修關係而減班、停駛都有可能)」困擾,還有變成「購物難民」的可能性。雖然現在UBER等快遞服務的提供。但是,由於年輕勞動力不足,位在郊區的民眾,不是享受不到相關服務(水電無人維修、連修水電或裝潢的人,可能都找不到;或是連最起碼的基礎公共建設,像是電力及自來水都很難供應),就是要花上更高的成本(物流運送要加價),才能取得同樣的服務。

除此之外,新屋優於舊屋(舊屋不僅裝潢費用高,維修或改建的工人也難請。就算能解決屋主不同意問題,但成本問題,將使都更更困難執行,特別是基地面積小的建案,由於沒有代銷肯賣,建商自然也不會輕易碰這類都更案;小坪數優於大坪數(因為家庭結構改變);

有電梯優於沒有電梯(老年人爬不了樓梯,年輕人不愛爬樓梯);沒電梯的一、二、三樓,優於沒電梯的四、五、六樓;公寓又優於透天厝(除非有電梯,但,有電梯的透天厝不但價格貴,且日後還多一筆維修、更新及每月多出的電費)。

筆者認為,未來購屋的選擇將是小坪數優於大坪數、有電梯優於沒有電梯、沒電梯的一至三...
筆者認為,未來購屋的選擇將是小坪數優於大坪數、有電梯優於沒有電梯、沒電梯的一至三樓優於沒電梯的四至六樓、公寓優於透天厝。 聯合報系資料照

如果沒有符合以上的條件,個人倒是奉勸民眾改採「以投資代替買房」的策略。因為,就算是要留給子女,靈活又萬能的現金,絕對要比難以轉手的「不動」產「好使」一些。

更何況對於努力進行退休規劃的人來說,只要手中握有資產,哪怕有「租不到『退休(好)宅』」的問題?再說了,長期投資的獲利,恐怕還要高過房地產的報酬率。

因為根據部落客—許弘德(Hunter)的試算,0050在2009-2018年這十年之中,0050創造了11.4%的年化報酬率,贏了房地產的8.42%報酬率。儘管「過去的績效不代表未來」,再把流動性考慮進去,但如果是以「投資」為前提來考量的話,他說他會選擇長期投資指數型ETF。

最後,筆者想以回覆讀者的提問,做個簡單的結論:如果決定買房,筆者建議是「寧缺勿濫」—寧可買昂貴蛋黃區的小宅,也不要買便宜蛋黃區的豪宅。

當然,綜合文中提到的所有條件的物件,價格一定非常昂貴。但是,如果購屋者希望自己投資的房地產(主要是土地價值)能夠「長久保值」,綜合條件越多,未來才越有「不跌反漲」的優勢。

假設民眾挑來挑去,挑不到理想的標的,那麼,筆者還是奉勸這些民眾,放棄買房的想法,把錢挪去其他金融投資,因為在全球資金泛濫之下,會漲的絕對不會只有房價,且金融資產的投報率,也絕對不會低於不動產。

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

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房市少子化退休族人口老化李雪雯
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