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金融小學堂/財力、信用 決定貸款成數

2020-06-06 03:51:28經濟日報 金融中心

一般人購屋通常會向銀行申請貸款,房屋貸款成數(Loan to Value)對銀行而言,是客戶房產抵押貸款,舉例而言,抵押房產估值為1,000萬新台幣,若銀行的信貸政策規定LTV小於70%,銀行最多可以貸給這名客戶700萬元的貸款。

不同抵押品貸款的LTV,根據銀行自身政策,各不相同,反映的是銀行對抵押物的風險預期。

而決定房屋貸款成數的關鍵主要會看借款人的財力、信用紀錄及所得來源的穩定程度,以及做為「擔保品」的房屋物件的價值。

銀行會依借款人信用紀錄、還款能力、所得穩定性等因素決定貸款成數。

信用紀錄是過去與銀行往來的紀錄,還款能力是借款人目前的財力;所得穩定性則是未來現金流的展望,三項條件俱佳的人,比較容易取得較高的貸款成數。

銀行最喜歡首購族、四師(醫師、律師、會計師、建築師)、百大企業員工,這些人通常會有較高的貸款額度。

對於每份工作時間都不長、無收入資料(如SOHO族、攤販、計程車司機等),或是俗稱「小白(沒有跟銀行往來,或者信用卡等聯徵資料者)」的人,放款態度則較為保守。

銀行重視房屋擔保品的坐落區域(Location),以及型態。地點佳、轉手性或抗跌性強的房屋,一般銀行都會給予較高的貸款成數,台北及新北市的蛋黃區房屋,是銀行會給予較高貸款成數的標的,如果若是轉手性或抗跌性較弱的產品。

例如小套房、工業住宅,或者是較無都更可能的老公寓,房屋貸款成數通常較一般住宅低,也可能會低於房屋估值的七成。

中央銀行從2010年以來,為了壓抑房地產炒作,有施予限制房屋貸款成數措施,2010年特定地區第二戶以上的房貸,限制最高貸款成數為為七成,後來加重控管力道,擴大特定區域範圍,並且最高貸款成數降低到六成、土地抵押貸款成數最高6.5成。

2012年限制對高價住宅貸款成數不得高於六成,2014年再擴大特定地區範圍,新增第三戶以上房貸最高貸款成數為五成,調整高價住宅認定標準最高的LTV為五成,公司法人購屋貸款成數限制為五成。

2015年則刪除六個特定地區的限制,各項不動產貸款的最高LTV調高為六成,2016年則解除高價住宅貸款以外的各項貸款成數限制。

中央銀行2020年6月18日召開第2季理監事會議,部分人士預期有調整利率的可能,但也有人擔心利率一路走低,將讓炒房風氣再起,央行5月出版最新金融穩定報告強調,影響房價因素很多,利率只是其中一項,建議處理房價問題宜採多元政策工具,為因應房價可能引發的金融風險,利用貸款成數限制,是一考量總體且較審慎的政策工具。

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