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《「我是有錢人」迷思590》租屋怕遇到故意不修繕的惡房東?包租公律師教你3招自保!

2020-04-23 16:28:52聯合新聞網 李雪雯

房客一旦遇到惡房東「刻意不負起修繕義務」時,並不是只有「逆來順受」的選項,也是可...
房客一旦遇到惡房東「刻意不負起修繕義務」時,並不是只有「逆來順受」的選項,也是可以「自行修繕,並將費用從租金中扣除」的權利。 本報系資料庫

有一位常向筆者提問與互動的年輕粉絲就抱怨,在他還沒有能力買房之前,就只能四處租屋居住。且因為單身,他都是選擇「有附各種家電設備」的房子。因為,價格雖然貴了一些,但卻具有「提著一卡皮箱就可入住」的便利性。

只不過,各種家電設備總有損壞的一天。遇到這種情形,也不是每一個房客,都能遇到爽快進行維修的房東。像這位粉絲,住進去沒幾個月,電視就壞了。雖然他在第一時間,就通知了房東。只是左等、右等,都不見房東來修,總是以推脫為由,遲遲不肯修理。由於現在的年輕人,人人都有手機,沒電視可看,倒還沒有太大的不便。最後,還是隱忍下來了。

但沒隔多久,洗衣機又壞了。雖然他也是第一時間通知房東,但照例,房東也是推三阻四的。最後,乾脆跟他說:「家裡洗衣機不能用,但現在外面有很多自助洗衣店,一樣能解決洗衣問題」。

這位粉絲心想,住在這裡已經習慣,不想只為了一些半小不大的瑣事,就吵著要搬家。畢竟,「找房子」也是件滿辛苦的工作。但他當初會選擇租下這間套房,就是因為房東有提供一些生活必需的家店設備,讓他不用額外花錢準備。

這位粉絲很氣憤地跟筆者訴苦,說他所付的租金,就是包括這些「附屬設備」的使用權的,房東如果刻意不修,難不成他一定要「吞下這口氣」,自認倒楣?

資深房東、最近開設「RED612揪安心租賃管理公司」的蔡志雄律師,認為租屋若碰上...
資深房東、最近開設「RED612揪安心租賃管理公司」的蔡志雄律師,認為租屋若碰上修膳責任歸屬問題,原則上除非房東與房客之間,有針隊特定項目進行特別約定,否則,通通都是由房東負起修繕的責任。 報系資料照

事實上,類似以上這樣的案例,還真不少。例如根據崔媽媽基金會過去有關租屋糾紛的統計顯示,最常見的就是「修膳責任歸屬」的問題。

租房子遇到東西,特別是日常生活必需品壞掉不修繕,那可是一件非常困擾住戶(承租人)的事。但是,如果遇到一位「收租金快快快」,但東西壞掉要修繕卻「慢慢拖」的房東,就只能自己隱忍下來嗎?當然不是!

身為資深房東、在元月份出了一本《租事順利》專書,並在最近開設「RED612揪安心租賃管理公司」的蔡志雄律師,就提醒有此困擾的住戶,可以採取以下3大步驟:

第一步,釐清修繕的責任。蔡志雄認為原則上,除非房東與房客之間,有針隊特定項目進行特別約定,否則,通通都是由房東負起修繕的責任。因為在內政部公佈的「房屋租賃契約書範本」中的第8條,就是針對修繕及改裝責任的釐清。

而這裡所謂的「針對特定項目」,蔡律師就舉例說明,房東與房客雙方,可以約定「消耗品(像是燈泡與燈管)的損耗,是由房客自行負責;其餘(漏水、冰箱、洗衣機、冷氣或瓦斯爐…等),則由房東負責修繕」。那麼日後如果是燈泡、燈管之類的損耗,就由房客自行負責;冷氣壞了,自然也是由房東負責。

《租賃專法》第8條規定:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並...
《租賃專法》第8條規定:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。 聯合報系資料照

在此同時,值得承租人(房客)注意的是:由於現行「房屋租賃契約書」只是「範本」,裡面的條文可以由簽約雙方自行刪改或訂定。也就是說,房東也同樣可以跟房客約定「所有物品修繕,通通由房客自行負責」。如此一來,日後有任何東西損壞,房東都可以不用負責。所以,蔡律師特別提醒租屋的民眾,在簽約時,一定要特別小心、再三確認相關條文才是!

第二步、訂一個合理的修繕期限,並且「催告」房東。律師出身,也有長年租屋與出租房子(當房東)經驗的蔡志雄認為,考慮到房東不一定住在附近,且本身可能也有自己要忙的工作,因此,所謂的「合理修繕期間」,應該是「5天到1星期」較為合理。

第三步、自行修繕,再從房租中扣除相關費用。蔡志雄認為,假設房東未在期限內進行修繕,房客可以有以下權利:房客可以自己請人修繕,並且將修繕費用自租金中扣除;甚至,如果房東不修繕的結果,造成房客「難以居住」,還可以「提前終止租約」(請見租約範本第15條)。

從以上說明可以看出,房客一旦遇到惡房東「刻意不負起修繕義務」時,並不是只有「逆來順受」的選項,也是可以「自行修繕,並將費用從租金中扣除」的權利。

只不過,房客也許仍會擔心:自行先繕之後,房東會不會以「修繕費用太貴,而不願意全額支付」?對此,也具有房東身份的蔡律師就表示,如果時間允許,房客可以找3家維修店家進行比價,最後在選便宜那一家的來修。

至於要不要在租屋契約中,由房東事先約(指)定修繕的店家?蔡志雄則認為這種做法「可能比較困難」,他說:「畢竟什麼壞掉事先不知道,每樣都約定太冗長」,他說。且在《租賃專法》第8條中就有名文規定:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為,承租人不得拒絕」。

簡單來說,蔡律師認房客一般合理的做法是:先口頭請房東修,房東不故意拖延不修,才「寄存證信函」,再自己找人修繕,之後,就可以將這筆修繕費用,自租金中扣除(當然,房客一定要保留修繕費用的發票)。

且為了要留下明確的證據,蔡律師建議房客務必用「存證信函」的方式(存證信函的內容與重點,請見以下Box),而不要用「口頭」,或是時下熱門的Line或email方式。

Box、存證信函的撰寫重點:

蔡志雄律師強調,由於郵局會保留存證信函的副本(存證信函可以到郵局購買,或者直接到中華郵政全球資訊網站下載電子檔),因此,是做為證據之用上,最為簡單也最明確的方式。至於存證信函的寫作內容及重點如下:

一、寫清楚租屋地址。

二、寫明租屋處的哪裡壞掉?

三、限房東在「函到幾日內」進行修復?

四、如果房東在期限內不進行修復,則房客可以自行找廠商修繕,而費用由房東支付或自租金中扣除。

當然,存證信函的功用,並不只是在於「通知房東」,根據《台灣法律網》的資料,雖然存證信函最大的功用就是保存證據,但是寄發存證信函的目的,卻也不以此為限,還有向對方施加壓力、發出最後通牒、警告對方、釣取證據、為催告通知、解除(終止)契約、行使同時履行抗辯權、抵銷…等一定的法律效果。如果民眾善加運用,甚至還可能發生反敗為勝的效果,值得民眾了解及善加應用。

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

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