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李雪雯/不管租屋或買房 都得面臨的2大財務問題

2018-04-12 18:56:52聯合新聞網 李雪雯

不管租屋或買房,都會面臨2大財務問題。 圖/聯合報系資料照片
不管租屋或買房,都會面臨2大財務問題。 圖/聯合報系資料照片

《「我是有錢人」迷思562》

之前有位年輕朋友寫信給筆者,詢問買房子的問題。他說他看了媒體上不少專家,對於「年輕人該不該買房」的正、反論點,似乎都各有道理,卻也都心生懷疑、無法確定。

他認為,「年輕人不該買房」一派的最主要論述,就在於「年輕人口大幅減少,不足以支撐房價」;至於「應該買房」一派的主要論點,還是在於「用房貸當租金,繳完貸款後,房子就是你的了」。

這位朋友無奈地說,除非他能確定「人口負債」說能夠100%成立,否則,他不想「繳了一輩子的租金,然後房子還不是自己的。然後,租房子還要看房東的臉色」。

筆者肯定這位年輕朋友的心情,特別是現在年輕人所處的購屋環境,絕對比現在四、五、六年級生還要惡劣—房屋總價昂貴不說,還同時面臨著低薪且加薪困難的窘境。

對此,筆者實際用兩位朋友新近購屋的例子向他說明。這兩位朋友買房雖然不是「自住」,但至少是為了「自用(營利)」。而他們之所以由租轉買,簡單來說就是「受不了房東的鳥氣」。

話說開公司的朋友甲,原本在台中市熱鬧地段的商業大樓中,租下一間辦公室。不但房租沒有比同條街上便宜,房東還不願意認列這筆租金收入。也就是說,房東既不願意繳交收租而多出來的個人綜所稅,也不想支付因為租金收入所衍生出來的健保補充保費

這還不打緊,房東認為朋友甲公司經營得還算不錯,在準備換約前,就告知朋友甲要漲房租。朋友甲一聽就火冒三丈,就趕緊透過認識的朋友,四處尋找新的辦公地點。

恰巧有一位朋友的辦公室要賣,地點就在原地址處不遠。雖然交通沒有那麼方便,但空間還幾乎比原本的要大上一半。朋友甲算了一算,買下新辦公室所支付的房貸,差不多就等於原本的租金。所以沒思考太多,就決定買下辦公室了。

另一位朋友乙,則是位開業醫師。原本的診所租金雖然只要7萬元,但是房東把所有管理費成本,通通灌到這位醫師的頭上,原本就令朋友乙相當不悅。後來讓這位醫師下定決心「買房」的導火線,也是因為「換約要漲房租」。

這位醫師朋友也是一樣二話不說,馬上把買房的訊息散佈出去,沒有多久,就在附近找到一間更近捷運站、坪數差不多大小的房子。朋友乙算了一下,雖然房屋總價近5000萬元、貸款8成,但據說與銀行恰談的房貸利率卻只有1.58%。

儘管朋友乙購買診所換算下來的每月房貸金額,差不多是近20萬元的數字,但由於醫師朋友的診所生意興隆,所以,有足夠的現金流可以支付這樣高昂的房屋貸款。

所以,筆者回覆這位朋友的答案是:就算「自住購屋」,不需要過於考慮房價未來的漲跌,但兩者購屋決策的最大差異,或許可以提供給想要購屋者以下的重點:

就算「自住購屋」不需要過於考慮房價未來的漲跌,但有2點仍須思考清楚。 圖/聯合報...
就算「自住購屋」不需要過於考慮房價未來的漲跌,但有2點仍須思考清楚。 圖/聯合報系資料照片

首先,未來是否有長久且固定的「現金流」以支付房貸?特別是當房價下跌、銀行要求補繳擔保品或拉高還款金額之際,這種長期的還款能力,將是決定購屋與否的重要關鍵。

以第二個例子來看,答案當然是肯定的;至於第一個案例,很大的重點就在於:當事人購屋的目的是「辦公之用」,並不需要考慮前、後兩地的人潮、流量等問題。

但是在整個決策過程中,「有沒有穩定的營業收入」還是相當重要的。特別是當老闆中途結束公司營運,這房子能不能租到與貸款金額相同的價錢,也必須是在購屋前要思考清楚的。

其次,購屋房貸必須與原本租金相當。因為當購屋房貸金額高於原本金之際,當事人的還款能力就必須進一步提高。簡單來說,就是「會加重購屋者各人或家庭的財務負擔」。因為,就算繳房貸20年後,房子歸購屋者所有,但在房貸金額遠高於租金支出,且房價有可能跌價之下,這盤生意是否真的划算,恐怕也會成為一大問號。

以第二個例子來看,雖然購屋的醫生是在退休後才買房,但因為生活是靠之前的儲蓄,而非開業後的每月收入,再加上診所每月的收入,都遠大於多出的房貸支出(新房貸每月還款金額近20萬元,原本租金為7萬元,兩者差12萬多元)。因此從純財務的角度來看,這樣的購屋決定是合理的。

至於第一個例子,以「辦公室」用途來看,要找到「新房貸差不多等於原租金」的標的並不困難。不過,假設當事人是為了開店,且就算房貸金額等同於原本的房屋租金。一旦後者人潮不足,不僅會降低定期還款能力,還更可能因為買房而嚴重影響到未來的生意長久。屆時,恐怕就不是一句「反正是『自用』,且房貸付完之後,房子就100%屬於自己了」,就能夠輕易將購屋「合理化」的。

從以上的兩個例子與兩大重點可以看出,購屋其實是一件既不浪漫,且又需要長久付出及堅持的人生大事。對於「只要買了房子,這世界所有一切居住問題都能迎刃而解,且會變得美好」心存期待的朋友,筆者衷心希望能認真地思考清楚以上的問題才好!

假設以上2大最重要的問題沒有解決,不管是租屋或買房,全都會面臨極大的財務風險。因為只要個人或家庭財務處理得當,不論租屋或買房,都可以住得輕鬆自在。

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

《延伸閱讀》李雪雯的健康財富百寶箱》(若讀者有相關投資理財問題,也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言,個人將盡力、盡速回覆),在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章,將會轉貼在「個人部落格」中

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