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李雪雯/手中只有一棟房,靠「以房養老」攢退休金,真的划算嗎?

2017-11-23 17:55:33聯合新聞網 李雪雯

許多人想要用以房養老,來充做退休金。示意圖/ingimage
許多人想要用以房養老,來充做退休金。示意圖/ingimage

《「我是有錢人」迷思551》

這星期二(21日),筆者受邀中廣「夏韻芬的理財生活通」代班主持人—田大權的邀請,談有關「以房養老」的話題。主持人在節目中,拋出不少的好問題,也剛好讓筆者有機會深入試算。

之後,有些網友想要更進一步了解相關的試算內容。因此,筆者也想藉此機會,將所發現的幾個非常有趣,但非常值得想要用以房養老,來充做退休金的人參考及深思重點,進行完整的歸納整理如下:

首先,選擇的期間越長,所繳的利息計越多。儘管目前各家銀行的以房養老方案,可由民眾自行選擇「逆向房貸」的時間,且最高以30年為限。但是,由於房屋所有人從銀行所獲得的錢,還必須加上「借款利息」,而領的期數越多,民眾所要付給銀行的利息,當然也就「越滾越多」。

實際以房屋鑑價1800萬元、逆向房貸成數7成、年利率2.2%為例,雖然實際可貸金額為1260萬元,但在扣掉每月遞增(因每月新增一筆錢,就要多付一筆利息)的利息之後,當事人真正能夠領回的金額就越少。

從下圖一中可以明顯看出,只要「以房養老」的期間越長,民眾所付的利息也就越多,相對的,能夠實際總領到的錢也就越少。也就是說,鑑價1800萬元的房子,真正民眾30年拿到的錢,不過是845萬多元,連房子鑑價的一半不到。且更重要的是:以上2.2%的年利率,還是「浮動計息」。假設未來利率走高,民眾要負擔的利息支出,恐怕更是驚人。

其次,假設扣除利息,每期能領金額將會遞減。實際以上例來看,雖然第一個月,當事人可以領到3萬5000元(值得提醒的是,多數承辦銀行的做法,都是千元以下四捨五入。舉例來說,每月除下來金額如果是3萬5985.12元時,會值接以3萬5000元計算)。

但,如果每期扣掉「向銀行借錢」的利息,每月可領的錢則是「逐期遞減」(請見下圖二)。因為,第二個月要扣第一個月的利息;第三個月要扣第一及第二個月的利息,之後每期依此類推及遞增。

也就是說,貸1260萬元、30年期,第一期雖可領3萬5000元,但隨著利息越扣越多、可領金額越來越少,到最後一期的時候,當事人實際可領金額就只剩下1萬1000多元,最後一期的金額就只剩下期初的1/3不到。

再者,如果採「先掛帳」的方式,小心日後一次給付的利息負擔恐怕不輕。當然,現在多數承辦以房養老業務的銀行,都會設有「貸款成數五成以下先不扣息」,或是「利息扣款上限為每月撥付本金的1/3」的「先掛帳」模式。

以此例來說,差不多到第188期,也就是貸款年期的一半時,每月撥付本金就一直會停留在2萬4000多元(累計利息不超過每月撥付本金的1/3),其餘利息將採取「先掛帳」的方式,待最後還款時才一併繳交。

只不過,就算民眾採取「先掛帳」的做法,所有利息延到最後再「一次給付」,也仍將面臨極大的問題。以前面所舉的逆向房貸30年為例,貸1260萬元的總利息金額,就超過414萬元(就算只掛帳一半,也有200多萬元的利息),如果當事人真的沒有其他恆產或現金,這些利息如何能讓沒有收入,還需要向銀行申辦逆向房貸業務的人輕鬆還得?!

最後,假設「縮短領取年期」,也要考慮長壽風險。也許讀者會說:「既然『期間越長,利息繳的越多』,那只要把期數壓縮得更短,不就解決問題了」?!話是沒錯,但讀者可別忘了,如果期間縮短,但實際生存的時間超過這逆向房貸的期間,又該怎麼辦呢?

更何況,現在幾乎沒有一家銀行,肯確實回答民眾:如果逆向房貸設定的時間到了,但當事人仍然健在,銀行為了自家的債權確保,到底要不要把當事人「趕出家門」呢(事實上,這也是挺兩難的,銀行趕了人,會被社會輿論撻伐;銀行不趕人,員工又無法向股東交待)?而如果當事人被迫離開唯一能居住的房子,未來的居住及生活費,又該如何解決呢?

所以,從上面的實際試算來看,「以房養老」真正能夠「嘉惠」的人,應該不會是原本政府及金融機構「想要幫助」的對象,也就是「手邊沒有什麼現金,但只有一棟房子」的退休族;相對的,最能因此「受惠」的,反而會是那些「多筆房產在手」,可能已經很有錢的人,讓他們「再有更多錢可花」。

因為根據統計資料顯示,國內以房養老有以下3大「申辦年齡下降」、「財管客戶越來越多(非有錢人才來申辦)」及「給付年限縮短,月付金大增」的新趨勢。

理由其實很簡單,首先,每月遞減的模式,並不符合大多數無現金者的現實用錢需求。如果手邊只剩下一棟房,又沒有現金的人,若只靠這101筆以房養老的錢,隨著利息越扣越多、每月金額越來越少,「金額變動如此大」之下,如何能維持退休後的生活「從頭至尾」不變?

更何況,隨著人的年齡越來越高,所花的錢將是越來越多。不要說別的,光是醫藥費及長照費用,就與「年齡」的高低成正比。這種「給付遞減」的方式,完全不合退休後的實際生活金錢需求遞增的曲線。也就是說,只有把這筆錢「當閒錢」或「額外零用錢」的人,才不會在乎每月金額有高、有低。

理由之二是:越是手中沒錢的人,越是不敢任意縮短貸款年期,因為,那會讓自己面臨「長壽」的風險。假設當事人希望「最低給付金額」,也能維持一定的生活水準,那就只有「縮短逆向房貸年期」這一途。但問題是,一旦自己活得長壽,如果手中沒有其他房子可以「續借」,又要從什麼管道獲得源源不斷的退休生活費?

理由之三是:房地產的地點與賣相都好,才能「榨」出有意義的現金流。但對於居住在非都市區、房價值不了多少錢,卻急需要一筆退休生活費的人來說,「以房養老」恐怕只是「看得到,而吃不到」。

國內以房養老有3大新趨勢。 圖/聯合報系資料照片
國內以房養老有3大新趨勢。 圖/聯合報系資料照片

因為根據媒體引述金管會的統計,目前有11家公、民營銀行辦理以房養老業務,截至106年9月底,承作件數達2,007件,核貸額度約108億元,平均每件承辦金額約538.12萬元。

另外在貸款成數方面,根據以房養老業務市佔率第一的合庫為例,貸款成數分布是以5-6成區間為最多(佔43%,將近總量的5成),而其他區間則分布得較為平均,包括3成以下、3成至5成,以及6成至最高7成者,都分別占19%,且都集中在雙北市(台北市佔26%、新北市18%)。

實際以平均承貸金額538.12萬元為例,貸款30年,等於每期只能拿到不滿1.5萬元的錢,但扣掉30年下來所支付的利息—177萬多元,實際拿到的金額不過是361萬多元而已。

正由於從實際試算來看,最能從「以房養老」中得利的,還是「多房在手」的退休族,因此,筆者還是奉勸不少擔心退休金準備不足,又擔心未來退休後沒地方住,總是會有「還是勉力買棟房子吧,一方面可以自住,另一方面可以用『以房養老』的方式,自動產生一筆退休生活費」想法的人:千萬不要樂觀過了頭。

暫且先不論「有子女的人,也許得考慮留給小孩」的問題,以及「未來房地產是否有可能進一步下跌」的疑慮,這種「買房自住兼領退休金」的想法,恐怕會有很高的機會「不切實際」。

因為首先,就像筆者在個人最新出版的《退休難,退休金別亂擺》及節目中所言:「適合退休後居住的地方,並不只有『熟悉度』一個重點,而應該同時考慮『上下樓方便』、『附近生活機能佳』,以及最重要的『就醫便利性』」一樣,除非當事人能買到符合以上「退休好宅」的標準,否則,一心一意就以「買房養老」為目標的人,恐怕要好好思考後再下手。

其次,用「以房養老」來安穩退休的前提,仍充滿不少變數。這是因為「以房養老」是賣方市場,實際貸放條件的決定權在銀行,而不是自己。特別是銀行是營利事業,並不是慈善機構。

當事人的房產能被估到多高的價錢、銀行的貸款成數又有多少...等,都是由銀行決定。而房屋所有人唯一能做的,就只有「多比較,才不吃虧」。但,假設房屋的基本「賣相」不佳,也就是非交通便利且脫手容易的標的,想要能讓自己「安穩退休」,恐怕是有些難度的。

最後,安穩退休別只仰賴「以房養老」一途。因為,它只能「錦上添花」,不能做為退休金的「唯一」來源。正因為以上的許多條件與變數,所以,想要安穩退休的民眾,絕對不能輕易相信「只靠單一一間房產的以房養老,就能獲得充足且穩定的退休金來源」。

且重要的是:退休金的來源最忌集中,假設讀者把一生努力、奮鬥的心血結晶,全都砸在一棟不動產上,而沒有任何其他退休金來源,單從理財規劃的角度來看,恐怕是風險極大的做法。

所以,與其辛苦一輩子,存下一棟不知道能替自己創造多少現金流的房子,倒不如更加務實地,多元化地進行退休規劃。如此一來,才有真正「安穩退休」的可能。

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以房養老
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