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美國REITs投資展望

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2017-04-16 07:12:51 聯合新聞網 晨星亞洲研究部

-即便聯準會已於3月升息一碼,然美國利率水準預估在短期內仍將保持於歷史低點,這將有利整體地產行業表現-

晨星美國所追蹤研究的地產業者目前的股價尚屬合理,並低於我們估計的公允價值約3%。有鑒於川普新政、聯準會可望於今年持續升息,短期內將繼續對地產與資本市場交易、資產定價產生干擾並產生波動走勢。雖然川普已正式入主白宮,他的政策細節依舊模糊;惟受到市場不斷揣測川普政策的影響,金融市場接連上探,且在市場預期美國經濟可望成長的影響下,美國10年期公債殖利率一度在3月中旬升至2.6%。

公債殖利率常被視為評估地產價值的參考指標,故利率上升的預期心理已於第一季侵蝕REITs的股價。在利率看升的環境中,讓許多投資人不斷懷疑,現在是否已越來越接近商業地產產業循環的頂峰。利率攀升將對地產產業成長率、資本化率(cap rates)、預估報酬造成壓力,最終將對資產價格產生影響。同時,長期的低利率環境已促使許多追求保本與收益表現的投資人將資金轉進REITs,而在升息的環境中,當初轉進的資金也可能因此轉向,並進一步對商業地產價值產生壓力。

晨星美國股票分析師Brad Schwer指出,即便聯準會已於3月升息一碼,然美國利率水準預估在短期內仍將保持於歷史低點,晨星美國認為這將有利整體地產行業表現。此外,就業市場穩健、薪資成長、GDP成長率等有助地產產業成長的正向經濟訊號,可望延續至下屆總統。我們預期地產產業於接下來幾個月(甚至幾年),將隨著經濟實質表現與市場預期表現之間出現差異,而呈現波動走勢。此外,市場期待的利多消息,雖已對利率走勢產生影響,然只會對市場需求表現有所支撐,並降低相關的價值水平壓力。

雖說如此,在我們所追蹤研究的美國REITs中,投資組合標的普遍保持良好的營運表現。絕大多數投資組合標的具有高出租率、永續性的資產負債表、所處的租賃市場租金仍有上漲潛力,有助增加現金流,並足以因應疲弱經濟環境等特徵。即使近幾年地產市場的成長速度放慢,但我們認為市場已預見此放緩趨勢,並對此預期心理已反應完畢。許多業者持續對資產進行再利用、更換資產並汰弱留強、購入長期表現前景更佳及符合風險條件的資產。雖然短期內的不確定性已對租賃與地產交易量產生影響,但非公開交易市場的資產價值多未受到顯著影響,並將持續對公開交易市場的資產價值產生穩定作用。

另方面,在利率看升的環境中,地方市場(紐約、舊金山等)新增的地產建物供應量與辦公室、公寓、養老院/安養院等資產種類,則是晨星認為應該謹慎的區塊。同時,大量將於今年到期的房貸/地產融資可能對地產及資本市場產生顯著的干擾。若市場利率上升至與地產產業整體表現相近的水平,我們預期資產價值與報酬表現將面臨嚴峻挑戰;且在投資人與業者對報酬前景轉趨保守的前提下,整體投資的減少將導致需求放緩,並讓不樂觀的地產產業前景更加惡化。

在眾多地產私募基金資產價格處於歷史高點之時,許多美國REITs循序漸進的將資本轉向至能創造價值的投資機會中,如:對既有資產進行再開發、開發新地產以進一步提高或達到目標報酬。雖然我們認為地產市場仍有投資機會,讓REITs能進行穩健的資本配置,以達到超額報酬,但我們對過度投入風險性資產的業者保持警覺。想當然爾的,我們自然偏好能適當運用槓桿操作、具有長期穩健成長前景,並能因應地產市場週期變化的業者。

目前我們認為與百貨零售相關的REITs最具投資吸引力。我們持續較青睞高品質的區域性購物商場、百貨零售相關的地產。雖然百貨零售地產業者持續面臨來自於商店歇業、破產,加上網路商城持續成長、消費行為改變,導致實體店面銷售不如預期等壓力,但我們認為百貨零售的實體店面,仍被視為舉足輕重的行銷、服務、銷售管道,而店面需求將集中在位置佳或可賺錢獲利的地點。辦公室物業方面,除了百貨零售物業之外,我們認為A級辦公室物業亦有獲利機會。我們預期川普新政將有助A級辦公室地產市場成長;尤其,金融業佔此類地產市場相當大的比重;故法規放寬、降稅等措施將有利帶動此產業成長。

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