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美REITs基金 有利可圖

2022-05-09 00:26:00經濟日報 記者王奐敏/台北報導

由於美國升息偏鷹,市場擔憂將影響經濟實質面,導致4月美股大幅修正,但RMZ指數僅下跌4.5%。投信法人指出,REITs本身是美國內需產業,較不受國際戰事影響,高息防禦特性支撐股價,且REITs產業前景強勁,首季財報高達七成企業優於預期,近八成企業上修獲利展望,近期RMZ指數在急跌修正下,股價淨值比折價高達15%,已達超跌區,投資價值浮現。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示,REITs及地產開發商(營建股)不論營運或對房價及利率的敏感度皆大不同。

地產開發商營運靠銷售,對成交量與房價走勢特別敏感,若房貸利率持續性上揚則相對不利;但REITs營運靠租金收入,承租率與租金價格才是重點,房貸利率高低影響不大,REITs中住宅類僅占15%,且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨著高通膨而增加,受利率走升的影響相對小。

另外,開發商營運槓桿較高,殖利率也較低;而REITs現金流充沛,一般配息較高。

因此,建議在升息循環下,不動產相關產品首選REITs基金,避開地產開發商比重高的基金。

李文孝指出,REITs另一項優勢是2022及2023年各產業債務到期比重低,其中住宅、個人倉儲、工業債務到期比重皆在7%以內,因此儘管利率大幅上升,REITs企業須籌資比重並不高,對獲利影響較不明顯。

分析師預估,美國REITs 2022年獲利仍呈現緩步上修格局,今年整體市場獲利成長率高達12%,明顯優於其他產業。操作上,短線投資者在目前大幅REITs折價時逢低布局,待RMZ指數回到1,500點之上可先獲利了結;長線持有者則繼續逢低加碼,持有至下半年,把握漲升行情。

富邦全球入息不動產與基礎建設(00908)ETF基金經理人蘇筱婷分析,2000年以來共兩次升息,在升息期間美國REITs指數表現良好,多呈現正報酬,主因升息期間景氣良好,房價、租金上揚,進而推動美國REITs指數表現上揚。

REITs美國升息房貸

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