新型REITs 潛利十足
聯準會升息、俄烏戰事與全球貨運塞港問題，原物料價格上漲，引起通膨疑慮，部分廠商提高庫存量，激勵物流倉儲需求持續火熱。
根據統計，美國物流倉儲空置率2019年在4%-5%間，到了2022年第2季初下滑至新低點近3%，但物流倉儲租金續漲至2019年以來的新高點，對於擁有土地、倉儲空間的先進業者來說，這一波正是掌握收益擴增的時機。
凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人葉菀婷指出，疫情衝擊讓傳統REITs產業復甦力道疲軟，但受到地緣政治衝擊較小，此外，結合虛實整合題材的未來世代REITs，包括物流、倉儲、通訊電塔、數據中心等，具數據浪潮需求趨勢加持，使得新型態的REITs呈現出不少結構性受惠的優勢。元大全球不動產證券化基金研究團隊亦表示，大多數的不動產資產都不受戰爭影響，而且，在通膨飆升環境下，不動產的資產價格與租金大多能夠受益於通膨揚升。在過去20年，美國CPI年增率大於3%的年度，REITs的平均表現明顯優於其他資產類別，以富時已開發市場房地產指數為例，平均上漲18.4%，優於全球股市的14.8%，以及全球非投資等級債券指數的4.6%和美國公債的3.1%。
葉菀婷進一步指出，受惠遠距工作、線上購物等民生消費需求，搭配許多電商平台或企業商家需要物品存貨、收納物件、國際物資倉儲的空間，更需要高效能的物流中心，這類現象有助相關產業邁入趨勢向上的成長軌道。元大全球不動產證券化基金研究團隊持相同看法，現階段主要看好住宅、數據中心和物流等三大類型REITs。在2021年，美國成屋銷售價格中位數漲幅高達17%，隨著房價越來越高，美國民眾將不得不租房，在住宅租金持續上漲下，有利住宅REITs表現。此外，隨著雲端服務盛行，對資料運算和存儲的需求急劇增長，都有利數據中心REITs業務持續增長。
至於物流REITs的部分，電商網購正快速取代實體購物，成為倉儲物流發展的一大推力，而且在新冠疫情全球大爆發後，更加速網路購物的發展，也加大對更多倉庫空間的需求。不僅如此，中美貿易戰和供應鏈問題，正促使製造業回流美國，這些需求無疑地將推高倉庫使用率和租金，是物流REITs提供很好的擴張機會。
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