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房地合一稅上路 第一次報稅大攻略

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2017-04-19 17:59:26 經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

表:售屋所得適用新舊制比較。資料來源/永慶房產集團。
表:售屋所得適用新舊制比較。資料來源/永慶房產集團。

一年一度的報稅季來臨,2016年綜合所得稅的申報時間將自106年5月1日起至5月31日為止,永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示,今年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度,2016年售屋者須確認售屋所得適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報,不是在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。

洪宜寧指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類:一、售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。二、購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。

洪宜寧指出,若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

洪宜寧說,2016年售屋者今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7千萬元、新北市售價6千萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4千萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

以台北市售價1億元的豪宅為例,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房屋占3成、土地7成),認列房屋收入為3000萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,併計個人其他所得項目,按5%至45%稅率繳交綜所稅。需要特別留意,若不符合前二項申報方式的屋主,才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。

表:雙北市售屋財產交易所得標準(無買屋成本)。資料來源/永慶房產集團。
表:雙北市售屋財產交易所得標準(無買屋成本)。資料來源/永慶房產集團。
表:出售房屋交易所得計算(適用舊制)。資料來源/永慶房產集團。
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報稅房地合一綜合所得稅

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