施羅德╱兩岸房市的陣痛過後…

■陳朝燈

在中國連續二年堅持打房政策以來，從最近一些現象顯示，當地房地產泡沫正陷入加速向下的漩渦中。資金鏈能否延續與平安度過，今年2至5月之間將見真章。

根據中國官方統計，100個中、大型城市的房地產今年1月份銷售量下跌70~80%，但價格僅微幅下跌，然而近期發生的兩大現象值得警惕：一是中國最大的房地產公司—萬科剛公布其1月營收衰退39%，其他的大型房地產商則衰退超過60~70%；二是一線城市房地產指標之一的北京，現有三成以上銷售中的樓盤正降價求售，卻銷售急凍，建商資金面臨斷鏈問題。

然而中國政府不打算對這項打房政策鬆手，中國國務院總理溫家寶在今年春節過後的國務院會議上再度重申：要讓房價回歸合理。影響之下，建商紛紛透過房地產信託化方式取得資金，根據中金公司調查報告指出，今年3月份的房地產信託到期規模即已高達人民幣220億元，7到9月更是高峰期，每月到期的房地產信託均有人民幣300億元以上。

面對中國房市泡沫的陣痛期，除了香港和新加坡等財力雄厚大型國際開發商、中國國營企業及大型民營企業等，還能夠從漩渦中力爭上游外，中小型建商則較令人擔心。無論如何，即使體質強健的廠商，在銀行緊縮銀根的政策下，無可避免的必須透過發債來集資，並且願意以付出更高的利率來吸引投資人，這類具有超額利潤的債券，如今成為債券市場炙手可熱的產品。至於其他更多的中小型建商的債券，因為風險高到無法估量，反而乏人問津。

其實，中國政府也不希望因房地產泡沫化造成市場資金緊縮，進而影響整體經濟面，而是希望將資金從全民炒房運動中導正，流向實際產業的發展。

中國現今的房地產問題，導因於其在都市化過程中，把太多資源投入房地產市場，不利於中國整體經濟、產業發展，而不斷飆高的房價，更是遠遠超出一般民眾能負擔的水準，因而衍生出許多問題，唯恐步入像日本因房地產泡沫化，導致長期的經濟衰退。

中國政府對於不斷惡化的房地產現況，以及隱藏在檯面下的許許多多未爆彈，也面臨必須採取措施的關鍵時刻，加上即將更換領導階層，北京官方為了確保新政府能夠順利接班，因此，筆者預估今年2、3月間，中國極有可能再度或數度調降存款準備率，以釋出足夠資金來安定市場，幫助受到這波房地產泡沫化波及的周邊產業能夠平穩發展。

同時，這波房地產泡沫化主要壓力鍋，除了緊縮銀根外，就是限購令，其實中國政府的最終目的是抑制房價，卻不是打倒房地產業，而是希望引導到正常的發展軌道，因此，未來是否適時放寬限購令，或是對外國人購房資格與限制再放寬，將是政策鬆緊的觀察焦點。同時，中國官方也正加緊步伐，預計未來三年內將可提供1,800萬套的保障房來滿足一般民眾的購屋需求。

反觀台灣房地產市場，目前也似乎進入明顯的調整期。根據統計，2011年台北市房屋移轉棟數已創下自2003年SARS之後的新低，房地產實際成交價格也開始出現鬆動。

主因為台灣政府不僅祭出奢侈稅以抑制投機客炒作房價，並陸續在新北市板橋浮洲、林口等地區推出低價的合宜住宅，以抑制房價不斷飆漲，銀行也採取嚴審房貸等方式，來降低放款過度集中於房地產的風險，顯見未來投資台灣房地產的非首購買方更要謹慎，以免簽得了買賣合約，卻拿不到充足的房貸的窘況發生。

無論如何，作為全球的主要經濟體，中國這波房地產體質調整的陣痛期，將是影響國家資金重新分配的重要轉捩點，有了居住的正義與幸福，一旦資金能夠從盲目炒房的投機遊戲中夢醒，逐漸轉向才有利於實際的產業發展，才能真正提升國家的競爭力，這才是值得投資人期待的發展方向。

（本文由施羅德投信投資長陳朝燈口述，經濟日報記者張瀞文整理）
「本文轉載自2012年2月13日經濟日報 A4 版名家觀點專欄」