REITs基金 長線釣魚

政策利率穩定，有助於增添REITs投資吸引力。統計1995年以來四次升息尾聲後的數據，當聯準會結束緊縮周期之後的一年，REITs市場通常能展現雙位數的反彈行情，上漲機率高達100%，且平均漲幅近兩成，投資人可布局相關基金，掌握行情。

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理林芷麒說明，事實上從報酬率來分析，REITs的收益來源包括兩大類，第一是房屋增值賺取的資本利得，第二是租金收入、管理費用等穩定的報酬來源，通常這類型的金流替REITs帶來約7.26%的年報酬率，在REITs每年總報酬12.76%中占比接近六成之多。

綜觀而言，群益全球地產入息基金經理人楊慈珍分析，美國民間消費及企業投資動能強勁，搭配通膨壓力降溫，就業市場數據穩健，經濟動能擴張提高未來聯準會貨幣政策運作彈性，公債利率回落，REITs市場表現佳。

此外，REITs企業財報展望符合預期，多數產業租金呈溫和擴張走勢，承租率亦處健全水準，基本面表現良好，目前REITs市場價值面低估具中長期投資價值，後市表現值得留意。

由於各類型REITs的發展不盡相同，林芷麒分析指出，目前發展呈現成長的REITs包括資料中心、健康護理、工業等，其中AI與健康護理相關的REITs特別值得留意。

雖然過去三年高齡住宅受到疫情影響，入住率出現下滑，但從美國80歲以上人口持續上升趨勢做交叉分析，目前高齡住宅社區入住率相較疫情期間已呈現明顯復甦態勢，但仍低於過去高峰，且隨著人口老化以及生活型態改變，預估未來長期高齡住宅相關REITs可望迎接長期成長機會。

林芷麒認為，看好REITs未來的發展，惟不同區域與類型的房地產差異大，加上全球購併活動增加，更需要透過主動積極的管理，包括重視房地產基本面分析、由上而下嚴謹篩選標的等，以及分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性和成長性，再透過分散投資並靈活操作，達到降低投資組合風險目標，同時掌握全球不動產商機。