REITs商品 錢景可期

2022年聯準會暴力式升息，造成REITs回檔修正，反彈時表現也落後大盤。不過，根據統計，REITs在聯準會停止升息後，短、中及長期表現均相當出色且領先大盤。駿利亨德森投資表示，聯準會升息步向終點，有助REITs未來表現，以企業獲利前景而言，美國REITs優於大盤，加上REITs折價幅度大，提供良好投資機會，因此正向看待整體投資前景。

駿利亨德森遠見基金-全球地產股票基金經理人高博深（Tim Gibson）表示，根據過往經驗，REITs一向具備抗通膨特性，不過，2022年這項特質並未展現，主要原因在於通膨暴升且伴隨著強勁升息。然而，現在情況已有所轉變，自1950年以來，當通膨位於高檔且處於下降階段時，REITs表現均優於多數股票、美國10年期公債及原物料。

隨著聯準會升息步調接近終點，REITs的前景更加樂觀，根據統計，自1995年以來，美國聯準會曾四度停止升息，分別是1995年2月、2000年5月、2006年6月以及2018年12月，在停止升息後，不論是三個月、六個月或是12個月，全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數，其餘三次均呈現領先，以平均而言，全球REITs在停止升息後三個月上漲10.9%，一年後漲幅更高達24.3%，表現明顯超越大盤指數。

高博深指出，目前看好工業類REITs，住宅與辦公室則是相對保守，碼駿利亨德森遠見基金-全球地產股票基金在美國並未持有傳統辦公室REITs。截至2022年第4季，美國整體辦公室空置率為17.3%，其原因包括周期性因素及結構性因素。疫情後，辦公室的入住率僅有疫情前水平的50%；之前高成長的產業如科技業也出現放緩。供給的增加也是另一項阻礙，即將有2.713億平方英尺的供給將進入市場，占目前存量的4.2%。不過，辦公室僅占美國公開發行REITs的4%，但在美國私有不動產的CMBS（商業抵押擔保證券）部分，辦公室的占比卻高達28%，因此，辦公室空置率高對於REITs影響有限。