美國REITs 將絕地反攻

在萬物皆漲的環境，投資人保護荷包最重要功課莫過於抗漲。投信法人研究，高通膨環境下，美國REITs表現勝過其他實質資產，且目前嚴重超跌，隨時醞釀絕地大反攻，投資人不妨逢低分批布局，掌握REITs市場租金收益及後市增值行情。

據統計，當通膨大於3%時，美國REITs指數表現明顯優於美股標普500指數，且美國REITs是內需產業，企業獲利不受國際衝突所影響，加上避險需求，REITs屬於高殖利特性反而會吸引資金流入。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，在全球通膨高升下，各國央行紛紛祭出升息手段，導致資金紛紛撤出投資市場，今年來各類金融商品普遍呈現下跌格局。目前美國REITs評價已屬超賣階段，短期有機會展開跌深反彈走勢。

李文孝說，但在歷次通膨上升期間，美國REITs表現勝過其他實質資產，主因REITs主要收入為不動產租金，收益較穩定，一般配息也較高，相對具保值力；此外，幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通膨而增加，很多投資人會利用REITs特性建構生活固定現金流的收入。美國REITs受連續鷹派升息衝擊，第2季急跌23%，已嚴重超跌，將隨時醞釀絕地大反攻，建議逢低布局。

群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，通膨隱憂牽動市場情緒，讓全球股市波動加劇。從地產景氣循環角度來看，許多區域和產業仍在復甦軌道上，加上市場消化全球債券利率彈升的波動逐漸減小，有利REITs後市表現。如果若後續通膨問題加劇，不妨留意提供穩定配息收益的REITs基金或地產ETF。

進一步檢視各產業租金變化，李文孝指出，第2季美國REITs多數產業租金收取與承租狀況仍不錯，工業類持續在景氣高峰，高階物流中心需求暢旺，新約租金持續提升20%以上，承租率也創新高。數據中心受惠雲端應用增長而新簽約大幅成長；電信業者5G資本支出加速有利租賃電塔業者成長動能；住宅租金第2季仍穩健上漲14%，承租率也維持高檔；旅館業受惠商務活動變多以及出遊團客帶動下，獲利急速回升。根據FactSet研究報告指出，預期美國REITs整體獲利成長高達12.7%。