亞太區REITs 十年長胖33倍

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

亞太地區REITs（不動產投資信託）十年來規模從60億美元成長至2,000億美元。港商安泓投資公司投資總監楊書健認為，近年跨國房產投資興起，亞太地區海外REITs產品4%至7%的股息率相對穩定，成為亞太區投資人房產投資的選擇。

亞太地區REITs自2001年開始發展，楊書健表示，相較於台灣的不動產證券化，亞太地區日本、新加坡、澳洲與香港的REITs規模大，交易亦較台灣活躍，每檔REITs所包含的標的包括商場、辦公室、工業、出租住宅及酒店，甚至是廣告看板等多元商用不動產，例如香港的「領匯」就包括180個零售商場，也會在發行期間納入新標的物，資產規模在發行期間持續擴張，而發行者除了券商外，不少均有開發商背景，操作遠較台灣靈活。

安泓投資調查指出，亞太地區共已發行逾140檔REITs，其資產分布以澳洲、日本、新加坡與香港最多，產品類別則以零售商場占39%最高，其次為辦公室24%，日本為全球REITs最大的買方，占近10%。

以亞太地區最大的100檔REITs所組成的「可投資100房託指數」觀察，亞太區REITs在過去13年每年股息率在4.6%至7.8%間，雖然其標的遍布亞太經合組織、大中華區與東協三個不同的經濟版塊，有不同經濟周期和利率政策，但因為分散利率風險，反而達到更穩定的股息收益。除了2008年股息較大幅負成長外，若投資人在2001年投資了1,000美元，至2012年股息總收入為1,910美元。

楊書健表示，若以總回報率來看，亞太地區REITs在過去13年，即使經歷過經濟衰退、金融危機與目前的低利時代，但在其中11年都得到了正報酬。

配息率高…留意兩風險

近二年國人興起海外置產，但海外不動產證券化商品具透明度高、分散風險和穩定報酬的特點，成為對海外房產投資有興趣人士的選項。楊書健表示，REITs特色為配息率高，且配息會隨著時間成長，除了機構型投資人外，也相當適合散戶、特別是退休族購入一籃子REITs，作退休準備。

楊書健認為，REITs最大的投資機會點，在於每年5%至7%的穩定股息收益率、超過12%的總年回報率，與每年約9%的股息成長率。REITs透明度高，每年都會進行資產重估，投資風險亦低於實際不動產，研究指出，至少需購買50件以上的不動產，實質不動產的投資風險才會低於REITs。

楊書健指出，REITs產品標的遍及各國的商用不動產收益產品，也可能會面臨二大風險。其一為貨幣風險，由於REITs是以當地貨幣購買，可能會有匯率波動導致損失，但跨國性的投資組合，會分散其風險。

其二則為房市景氣風險，與當地房市景氣息息相關，較擔心當地打房政策或天災導致資產價格下滑、或全球性的金融波動等風險。